日經:全球房市轉跌 北歐下跌1成 東歐金融出現不安徵兆

日經:全球房市由漲轉跌 北歐下跌1成 東歐金融出現不安徵兆 (圖片:AFP)
日經:全球房市由漲轉跌 北歐下跌1成 東歐金融出現不安徵兆 (圖片:AFP)

全球房價走勢轉跌,瑞典等國房價已較高峰時下跌 1 成左右,英美德等主要國家房價也從今年夏天開始下滑。

升息雖然有抑制通膨效果,但全球 250 兆美元規模的市場如果急遽萎縮,也難免對家庭債務和金融機構造成影響。另外,在東歐等國也觀察到金融體系不安的徵兆。

據《日本經濟新聞》報導,加拿大大型不動產基金 Romspen 在 11 月 8 日表示,許多投資人因感到不安而要求提領資金,目前已暫停受理贖回。

加拿大央行將政策利率調升至 3.75%,導致加拿大房市熄火。加拿大國家銀行綜合房價指數 (Teranet-National Bank Composite House Price Index) 顯示,9 月房價較 8 月下跌 3.1%,寫下 1999 年以來的最大單月降幅。由於房市乏人問津,導致不動產業者的資金周轉陷入困難,影響範圍也逐漸擴大到供應資金的基金和銀行業等。

COVID-19 疫情在 2020 年爆發,全球央行為了因應也都同時進行利率調降。全球有許多人趁著利率降低投入房市,根據 OECD 統計,成員國的平均房價和 2019 年相比上揚了 35%。

然而,近來為了抑制通膨,政策利率正急遽調升。根據現地統計數據,在紐西蘭,當地 2022 年 10 月房價已從 2022 年 1 月高點下滑了 11%;另外在北歐瑞典,當地 2022 年 9 月房價已從 2022 年 3 月高點下滑了 11%。

在率先升息的國家和市場當中,有出現房市過熱的國家,其房價跌幅也較為明顯。而北歐國家在俄羅斯侵略烏克蘭的影響之下,導致當地電價飆漲,也造成房市需求降溫。另外,英美德等主要國家的房價,也從今年夏天開始轉變為下滑走勢。

根據瑞銀 (UBS) 說法,在 2022 年中期,25 個主要都市的房貸利率是一年前的 2 倍。瑞銀表示,預料房價今後將出現顯著調整。美國房貸利率上升, 30 年期房貸利率上揚至 7%,創下近 21 年來的高水準;就房貸申請件數來看,已降至 1997 年以來的低水準。

房市規模龐大,根據英國不動產服務業者 Savills,全球住宅資產價值在 2020 年達 250 兆美元,是股票市場的 2.5 倍。如果房市規模縮小,將對家庭和銀行等帶來範圍廣泛的影響。

南韓民眾也憂心房價會對家計造成影響。債務在可支配所得的占比達 200% 左右,放眼全球也屬偏高水準。南韓過去 5 年的全國平均房價,大約漲到 2 倍水準。首爾市的房價如果換算成日元,每戶超過 1 億日元 (約新台幣 2200 萬元),不少家庭的房貸都超出所得水準,有超過 8 成的房貸都採浮動利率計算,利息負擔的增加也對家計帶來嚴重衝擊。

在東歐國家,相關問題也導致銀行破產。2022 年 9 月,波蘭政府向該國 Getin Noble Bank 伸出援手。波蘭自從發生金融危機之後,房貸市場就一直有問題存在。低利的瑞士法郎計價房貸大受歡迎,不過波蘭官方貨幣茲羅提兌瑞士法郎匯價貶值,造成許多的波蘭名眾無法償還貸款。而今年的貨幣貶值和房價下滑,更是雪上加霜,銀行經營正面臨風險。

面對房市的轉變,央行的姿態也開始出現變化。2022 年 10 月,澳洲銀行的政策利率上調幅度縮小至 0.25%。澳洲房價的調整速度是近 11 年來最快,澳洲央行此次升息應該有顧及到住宅市場。

英國牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 估算,房價下跌所導致的負財富效應、投資減少、信用標準的緊縮等負面效應如果出現重疊,全球 GDP 成長率的基準線有可能從 1.3% 急遽降至 0.3%。

房價下跌雖然符合抑制通膨的目的,但是因習於低利而出現擴張的房市,正面臨急遽萎縮的風險。


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