魯政委：黃金周樓市調控歷史經驗的啟示

文/魯政委興業銀行(601166,股吧)、華福證券首席經濟學家,中國首席經濟學家論壇理事

剛剛過去的「十.一」黃金周，已成為名副其實的「樓市限購政策啟動周」，全國21個城市在此期間加入到了限購行列中。那麼，到底調控效果會如何呢？

好在自2010年4月17日以對第三套房停貸的方式首次出現以來，「限購」已在我國出現過好幾輪。在2011年3月和2013年3月，當時還要求各個地方政府公布房價漲幅控制目標，以便強化調控責任。在2013年3月那一次，限購的城市已擴大到了43個，包括所有省會城市和一些計劃單列市，范圍比這一次的21個城市還要廣。這些歷史，為我們判斷此輪調控可能的效果提供了足夠的歷史資料。

上兩輪調控成效顯著

圖表1提供的全國百城住宅價格環比上漲、持平、下跌的個數資料顯示，在過去兩輪調控政策公布後，由於調控目標直接指向房價，而地方政府也可以利用備案等手段來控制高價房入市，因而，環比上漲的城市個數應聲減少，而環比下跌的城市個數則相應增加。這一次，應該也會看到與此前一致的環比上漲城市個數的應聲下降。

房價回頭並不容易

圖表2提供了百城一、二、三線住宅每平方米的絕對價格(均值)，在2011年3月那次調控政策出台後，房價回落到調控之初的水平用了一年時間；而在2013年2月那次調控政策出台後，由於此後經濟下行，政策總體放松，房價總體震盪上行，至今也沒有回到調控政策出台之時的水平。從百城住宅價格指數來看，環比漲幅的放緩似乎很快就發生了，但由於漲幅仍然為正，意味着絕對價格還在繼續爬升，只是速度變慢了些，而要等到6-12個月環比漲幅才能轉為負值，這時才意味着房價相對上個月開始有所下降了；而從同比漲幅來看，則要等到12個月後，才有短暫幾個月出現了負值。

此次的調控，與2013年2月那次非常相似，當前經濟仍然面臨下行壓力，政策總體仍會維持寬松，在沒有其他意外沖擊的情況下，房價要回頭，看來不容易。房企投資影響滯後半年

調控是否會讓房地產投資放緩，從而影響到整個中國經濟？提供的全國房地產投資的相關數據顯示，在2010年4月、2011年3月的兩次房地產緊縮性調控政策出台之後，地產商的土地購置面積累計同比立即出現了銳減；2013年2月那一次貌似出現了反彈，但實則是同比跌幅的收窄。也就是說，此前幾輪的房地產調控，都讓房地產商立即減少了土地的購置。這可能與這幾次都同時全面收緊了地產商的融資有關。

而本次調控並未對收緊地產商的融資，甚至還在進一步開拓新的融資渠道，比如在10月10日最新出台的《國務院關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》中，明確表示「積極開展以企業應收帳款、租賃債權等財產權利和基礎設施、商業物業等不動產財產或財產權益為基礎資產的資產證券化業務。支持房地產企業通過發展房地產信託投資基金向輕資產經營模式轉型」。

考慮到樓市在經過前期的悲觀觀望今年滿血復活之後，幾乎所有人都開始覺得「樓市無限好遠未近黃昏」的情況下，在資金鏈沒有抽緊、政府希望增加土地供給和控制拍賣地價避免出現地王的情況下，地產商可能增加拿地(特別是在此次首批啟動限購的城市)，因而，土地購置面積同比應該不會像此前那樣迅速下滑。

對於房地產開發投資來說，即便前幾輪對地產商資金鏈進行了明顯抽緊，一般也是在6個月之後，房地產開發投資增速才出現明顯回落(跌幅大於2個百分點)。考慮到目前房地產開發投資本身已較低，1-8月份僅為5.4%，本來就不高，因而，預計短期內下行空間有限。

進一步地，即便土地拍賣減少，經過大規模的地方債置換和專項金融債的注入，以及前期的土地出讓，地方政府的資金緊張大大緩解，短期內應該能夠以基礎設施投資的增加對房地產投資下滑進行緩沖。

控制槓杆利長期發展

本輪黃金周調控政策，與以往並無太大差異。從「降燒」的角度，可以理解。然而，從推進城鎮化、維持房地產平穩發展、發展租賃市場的角度，依然保持的強烈「限外」特徵則是不可取的。如果繼續「限外」，就很難能夠有更多農村人口的城鎮化。如果沒有人投資(購買超出自住之外的房子)，那麼，除非完全由政府提供，否則，住房租賃市場就很難發展起來；越多投資客，房租就會越便宜。其實，投資投機購房本身並不可怕，只要控制住他們的槓桿就行了。

因而，在高燒降溫之後，筆者認為，應當把關注點放到維持市場長期穩定發展上，具體來說，就是應該重點採取三項措施：一是要繼續降低槓桿率(特別放開限購，但同時大幅提升多套購房者的首付比例，甚至可以要求全款)；二是要採取切實措施加強對租客權益的保護；三是要大力發展REITs，降低地產公司槓桿，分流直接購買實物地產的投資、投機需求，同時為未來提供可能的政策操作空間。（文章來源：中國首席經濟學家論壇）