瑞銀: 四個金融中心緊倫敦房價在上漲

在上次全球房地產回調短短幾年之後，住宅市場過熱的現象再度出現。瑞銀財富管理編纂的全球房地產泡沫指數顯示部份城市中心的房價嚴重高估。

溫哥華在 2016 年泡沫風險指數中居於首位。倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼克和香港也面臨較高的泡沫風險。三藩市和阿姆斯特丹的房價偏離長期基準點，表明住宅市場嚴重高估。蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福的估值也偏高。相比之下，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價處於合理水準，而芝加哥房價則低於其歷史水準。

處於泡沫危險區的城市房價自 2011 年以來已平均上漲 50%，而其他金融中心僅上漲 13%。如此懸殊的差距與各自當地的經濟狀況和通膨率不符。這些城市的共同點是利率非常低，這與實體經濟的強勁表現背道而馳。剛性供給以及中國買家持續湧入，成為推動房價不斷攀升的重要因素。對多數估值過高的市場而言，這種形勢不堪一擊。供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化，隨時都可能引發大幅價格回調。

亞太區：需求轉離核心區

新加坡房價最近 5 年來一直溫和下跌，泡沫指數顯示該市場目前估值公允。而香港方面，針對非本地投資者的印花稅和監管措施在抑制房價增長方面效果不彰。2015 年香港進入泡沫風險區域，住宅市場明顯見頂回落，房價在過去一年迅速下滑。日本方面，東京與其他城市的房價差距依然不斷擴大。在收入增長停滯和負擔能力有限的情況下，泡沫指數顯示日本房價被小幅高估。

悉尼住宅市場在受到中國投資者追捧之後出現過熱現象。2012 年在我們研究覆蓋的亞太城市中，悉尼指數評分最低，而今卻在泡沫風險類別中榜上有名，並超出該地區的所有其他城市。

歐洲：統一的貨幣政策加劇失衡

在歐元區內，利率調整無法顧及到每個成員國的具體經濟發展。同時，歐元區經濟疲軟使得其他歐盟國家和瑞士採取支持性貨幣政策。近幾年歐洲的低利率環境已經對城市住宅市場過熱起到了推波助瀾的作用。自 2015 年中期以來，泡沫指數顯示歐洲增幅最大的城市為斯德哥爾摩，其次是慕尼克、倫敦和阿姆斯特丹。

倫敦目前仍然是歐洲最被高估的房地產市場，指數得分為 2.06，處於泡沫風險區域。自 2013 年以來倫敦的房地產價格就以兩位數的速度增長。英國央行的寬鬆貨幣政策、退歐公投之後英鎊再度貶值以及供應緊張，都使得房價將暫時保持高位。但是，如果經濟長期疲軟，房價在中期內出現明顯回調的可能非常高。

美國：城市之間冷熱差別日益加大

2012 年以來，三藩市房價已經上漲了 50% 以上，儘管當地經濟快速發展，但市場似乎依然朝著泡沫化方向演變。相比之下，紐約、波士頓和芝加哥的估值卻停滯不前甚至出現下滑。紐約的房價漲勢基本已無後勁，尤其是在高端市場。供應增加以及按揭利率可能提高，應會在短期內削弱任何過於樂觀的價格預期。

溫哥華的房價升幅似乎明顯超出其經濟基本面，存在泡沫風險。2015 年初以來在寬鬆的信貸條件和加元走軟的推動下，價格上漲了 25% 以上，這進一步刺激了亞洲買家的需求。價格大幅回調的風險看來已非常高。

瑞士：蘇黎世趕超日內瓦

在 2000 年至 2012 年期間，日內瓦的房價增速在所有監測城市中位居第二，並在四年前站上泡沫風險的邊緣。日內瓦房地產市場自 2012 年以來逐步正常化，相關監管措施削弱了住宅負擔能力，抑制房價進一步上漲。然而，瑞士利率為全球最低且建築活動蕭條，將抑制房價出現大幅回調。

在房價增速反彈以及經濟增長乏力之後，蘇黎世的估值在過去 12 個月開始再度回升。泡沫指數顯示蘇黎世的估值已超過日內瓦， 但目前兩者都遠未達到泡沫水準。總體而言，日內瓦和蘇黎世房價的可負擔性高於全球許多其他城市。此外，在我們研究所覆蓋的所有金融中心裡，蘇黎世私人房屋出租市場的可負擔性最佳。

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