〈ETF大講堂〉全球降息潮、川普新關稅來襲 錢進「穩定配息REITs」時機到了?

泰國、印度、紐國降息幅度超預期,錢進「REITs」時機到了?(圖片:AFP)
泰國、印度、紐國降息幅度超預期,錢進「REITs」時機到了?(圖片:AFP)

全球降息潮來勢洶洶,美中貿易戰越趨白熱化,資金湧進美債、黃金、日圓等安全資產避險外,亦回流利息穩定的 REITs (又稱不動產投資信託基金) 。

週三 (7 日)  泰國、印度、紐西蘭接連降息,全球「錢」進入坐擁穩健息收的產品避險,分析師認為,這個時機點對 REITs 來說最為有利。

全球 REITs 走勢自 2019 年以來表現強勁,上漲超過 10%。美國、澳洲、新加坡等亞太地區表現不俗,而近日以來美股出現大跌,美國規模最大 REITs ETF VNQ (VNQ-US) 事實上並未出現如美股般的跌勢。

美國規模最大 REIT ETF VNQ 日線走勢圖 圖片:investing
美國規模最大 REIT ETF VNQ 日線走勢圖 圖片:investing

Independent Advisor Alliance 投資長 Chris Zaccarelli 表示,當投資者預見到經濟放緩時,公用事業、REITs 等防禦性板塊通常會作為安全交易受到競購,特別是 REITs 在過去三個月表現突出,推動價格走高。

究竟什麼是 REITs 呢? 

REITs 又稱「不動產投資信託基金」,一種不動產證券化商品,主要投資標的為不動產,包括零售、辦公、住宅、醫療保健、工業、倉儲、停車場、購物中心與飯店渡假村等公司的股份,讓投資人不需要以百萬、千萬、上億購買昂貴的房地產,就能花小錢樂當包租公 / 婆,參與不動產投資。

投資 REITs,主要有三大關鍵優點:

1. 每年強制分配股息:REITs 通過高收益股息,為實際房地產投資者提供更高報酬和可靠的收入來源,故成為許多人士理想退休現金流的來源,是市場常青睞的標的;今年來 VNQ 即上漲了 18.99%,而 S&P 500 則是上漲 14.95%。

藍:VNQ 今年來漲幅 紫:S&P 500 今年來漲幅 圖片:investing
藍:VNQ 今年來漲幅 紫:S&P 500 今年來漲幅 圖片:investing

2. 能夠分散風險:REITs 投資人是透過小金額投資一籃子的不動產標的,相較其他不動產投資管道,流動性與變現性都較高,而且與其他股、債市資產類別的相關係數低,能多樣化投資組合,並分散投資風險。

3. 抗通膨工具:無論經濟條件如何,對房產的需求始終存在,高通膨且房價、物價驚漲時代,REITs 作為以租金收入為主的金融產品能連帶受益。

投資 REITs 風險在哪?

投資 REITs 的風險介於債券和股票之間,一般會受到房地產景氣、利率變動、經營風險影響。

例如,美國房市自 2006 年中急速降溫,失業率與就業率低,導致出租公寓與商辦大樓需求降低,相應租金成長相對受限,加上 Fed 連續升息,2007 年中次級房貸風暴肆虐,違約率劇增,心理因素導致 REITs 爆贖回潮,價格急遽修正。

REITs 投資者並非直接進行不動產買賣,僅是不動產企業的股東,當 REITs 報酬率不佳,投資人僅能撤換經理人或賣出贖回。

華爾街分析

全球央行紛紛轉向鴿派,美國 9 月降息有望,REITs 利多前景可期。

川普新關稅來勢洶洶,全球避險情緒大增 (圖片:AFP)
川普新關稅來勢洶洶,全球避險情緒大增 (圖片:AFP)

美國總統川普週四 (1 日) 祭中新關稅,聯準會 (Fed) 面臨二次降息壓力, CME 集團的 FedWatch 工具週日 (5 日) 顯示,目前市場預期聯準會 9 月再度降息機率百分百。

B. Riley FBR 首席全球策略師 Mark Grant 週四 (8 日) 的一份報告顯示,聯準會降息的舉措將受於借款人,低利率將掀起房貸再融資熱潮,房地產投資信託基金也將獲益,無論是單檔 REIT,還是 REITs ETF,兩類資產都應該受益,因為它們都可以以較低和較低的利率再融資。

市場預期聯準會 9 月再度降息機率百分百 (圖片:FEDWATCH)
市場預期聯準會 9 月再度降息機率百分百 (圖片:FEDWATCH)

投資管理公司 Jaguar Listed Property 主管 Amanda Black 表示,REITs 避險效果實際上「因行業類別」而異,就貿易戰而言,住宅、醫療 REITs 的防禦性最強,因為獲益大小取決於人口增長,而非經濟表現。

Amanda Black 警示,然而飯店和零售 REITs 可能會因經濟放緩而遭受更多損失,好比 Equinix (EQIX) 這檔資料中心 REITs 在全球 24 個國家都有業務,可能更容易受到地緣政治動盪的影響。

市場人士表示,美中貿易戰走向持久戰,REITs 年投資報酬率連續多年打敗股市,一般承租房地產的租約一般 5 年至 10 年之久,投資人進入 REITs 長線佈局,多樣化資產組合,不失為不錯的選擇。

由於 REITs 收益主要來自租金,房市冷導致空置率大增,像是台灣房市冷,相將於美國、加拿大、新加坡與日本等海外國家 REITs 殖利率平均達 6%以上,台灣 REITs 殖利率相對較低 (3~4%),建議投資人分散全球 REITs 佈局。


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