兄弟城市高度關注,土地政策醞釀突破

深圳新政正受到全國兄弟城市的高度關注。一家上海國資開發企業高層透露，上海楊浦區等政府部門已經準備組團到深圳考查學習。類似上海這樣的土地資源同樣緊張的城市希望通過學習深圳經驗，找到突破土地政策瓶頸的創新辦法。

此次深圳突破政策瓶頸的最大亮點就是土地使用權人可自行開發，具體做法是通過協議出讓方式從政府手中獲得准生證。而不再走原來的先由政府收回土地，再通過招拍掛尋找開發主體的路子。

「這些年來，因為動拆遷難度太大和流程問題，深圳實質上可推進的舊城改造項目不多。」一位知情人士介紹。因為按此前的流程，政府需要先完成動拆遷等土地整理工作，再通過招拍掛方式出讓給開發商。但多數情況下，政府沒有錢支付巨額的動拆遷補償，就只能先引入開發商，由開發商做好動拆遷的前期工作。條件是政府部門通過設定招拍掛條件等方式，令這一開發商在招拍掛中勝出，並最終使開發身份合法化。但這時候問題就出來了：如果有些條件設定不充分，又出現其他企業對此地塊志在必得，原來協定好的開發商可能出局，或者被大大抬高了拿地成本。也就是說，目前的招拍掛流程有時候因為變相的協議操作，變得名不副實，甚至增加了很多沒必要的環節與成本。

此次深圳的核心創新就在這裡。「在深圳城市更新辦法中，通篇我們看不到允許協議轉讓土地的字樣，但在具體操作中，實際上是允許這樣做了。」宋星慧表示。

《更新辦法》規定，城市更新可以依照有關法律及規定由土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。對於自行改造的項目，土地使用權可以通過補簽土地出讓合同或協議的方式出讓。無論是改變功能還是拆除重建，權利人只需要按相關規定補繳地價並重新計算土地使用期限即可。其中拆除重建類項目，建築容積率在2.5以下的不再補繳地價款，在2.5至4.5之間的，按公告基準地價的20%補繳，超過4.5的按基準地價補繳。

另外，如果權利主體是多個所有權人，需要三分之二以上業主同意，即可以一個權利主體的身份參與重建。

專家表示，這樣做的好處有三個，一是政府從動拆遷窘況中擺脫出來，也避免了尋租質疑。開發主體變成了原權利人，至於他們通過轉讓方式轉給其他開發商，那是市場行為。政府只需要把好規劃審批關，保證品質即可。二是加快了土地盤整的速度和效率，增加了土地供給量。三是協議方式比招拍掛方式大大降低了土地成本，有可能緩解目前深圳的高房價局面。

今年以來，深圳部分地區房價上漲幅度高達80%至90%。土地供給緊張是業內公認的原因之一。「特區內的土地面積本來十分有限，很多深圳人出於配套和治安等各方面考慮，不願意住在關外，加上香港投資者湧入，深圳房價節節攀升。我們希望這次的城市更新計劃帶來更多擴容空間。這也是深圳出台這一規劃的重要目的之一。」克而瑞機構深圳分公司羅翠蓮表示。

同樣存在供需結構矛盾的還有上海、北京等樓市。但是專家表示，深圳的城市更新計劃基於極其特殊的城市發展歷史。因此中央可能認可深圳在開發主體方面有大步的突破，但不太可能短期內允許更多城市效仿。但目前的土地招拍掛制度確實普遍存在問題，比如單向拉高地價，比如透明背後的不透明協議方式反而降低了土地供給的效率等。從深圳出發，全國對現行土地出讓制度的反思有可能全面展開。