資管計劃叫停 房企融資入寒冬

16個熱點城市住宅地產類資管計劃將被叫停備案，這將斬斷房企輸血熱點城市項目資金的又一渠道。這意味着，在銀行、信託、債券市場等房企融資渠道被收緊之後，資管類產品給房企輸血閘門也被關閉。

涉及到的16個熱點城市包括北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、福州（樓盤）、武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、濟南（樓盤）和成都。

接受和訊房產採訪的多位業內人士表示，政策對於券商和基金子公司的資管計劃業務影響會非常大。而且暫停備案指向明確，這次政府釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。

「在銀行、信託、債券以及資管計劃融資等受限之下，明年房企融資渠道將進一步收緊，尤其是在市場去化緩慢之際，房企明年對配資的需求會更強烈。」億潤投資集團一位投資人士說。

穿透式審查

這份由中國基金業協會醞釀的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱《規範第4號》）明確不予備案的資管計劃方式包括但不限於：

委託貸款，嵌套投資信託計劃及其他金融產品，受讓信託受益權及其他資產收（受）益權，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債方式受讓房地產開發企業股權和其他投資方式。

同時要求，私募資產管理計劃不得通過銀行委託貸款、信託計劃、受讓資產收（受）益權等方式向房企提供融資，用於補充流動性資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機構發放首付貸款等違法違規行為提供便利。

目前，證券期貨經營機構私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目的融資模式主要是直接發行募集產品參與融資項目，或是為銀行、私募等資金扮演流向房地產企業的牌照「通道」。

在近期監管層針對該業務的市場摸底中發現，證券期貨經營機構私募資管產品投資房地產市場規模在三類機構資產管理總規模中占比並不高，但資金來源以銀行為主、通道業務占比高、項目集中於熱點城市等特徵顯著，這就與落實房地產調控工作的整體目標存在一定差距。所以，這成為資管計劃被納入監管之列的重要原因。

據中國證券投資基金業協會人士表示，監管思路將以分類對待、統一規範、平穩過渡為原則，根據相關房地產調控政策導向，在房地產項目所在地、項目性質、資金用途等方面區別對待，重點關注私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於補充流動資金或支付土地出讓價款等行為。下一步新設立的私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目應當符合規範要求，不符合要求的存續產品，不得新增投資項目，合同到期後應當予以清盤，不得續期。

接受和訊房產採訪的一位地產私募基金人士表示，從監管條例看，指向明確，主要是熱點城市的住宅類項目，但對旅遊文化類、工業用地等項目並沒有明確管束，這類項目受影響比較小。在具體的執行過程中，也可能有項目會通過健康、養老、文化、旅遊等名頭整體包裝做母基金池，變相違規輸血住宅類項目。

不過，針對可能存在的躲避監管問題，此次監管層對房地產融資項目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求，要求資產管理人應勤勉盡責地履行向下穿透審查底層資產的義務。即通過層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。

繼續加碼？

在業內人士看來，此次《規範第4號》文件主要是針對證券期貨經營機構私募資產管理加強監管，是否會加碼到私募基金管理人開展的私募股權基金投資房產業務並沒有清晰的界定。

長富匯銀投資基金管理公司執行總裁楊明偉表示，「目前的界限並不清晰，未來還要看監管究竟如何規範。目前看，如果對證券期貨經營機構資管計劃設限，反而為私募股權基金髮展提供了空間。」

鼎信長城一位投資總監也對和訊房產表示，這些措施會倒逼券商資管轉做一些股權業務，但股權業務對主動管理要求會更高，風險更大，以往券商資管做得比較少，短期內要做難度也比較大。

「目前這些措施主要針對券商和基金子公司的資管計劃備案暫停。私募股權基金是做基金備案，目前看不受影響，但也同屬於證監會監管序列，不排除政策會進一步加碼延伸到私募股權基金。」上述人士說。