本輪房價飆漲的實質是為減輕人民幣貶值壓力

中央這回是真怒了，掀起了「十一」房地產調控風暴，督戰16個城市地方政府在國慶黃金周里加班加點，出台各種調控房地產政策。

每當大事臨頭，官員們玩急就章，往往就會鬧笑話。年初的股市熔斷，就玩現眼了一回，兩天就收回了。但這並不妨礙在樓市中一再玩弄。

比如先前有地方為控制地價上漲，搞土地拍賣熔斷，拍賣價格超過限定價格就熔斷，就流拍。結果，一些實力不濟的開發商紛紛玩這一招，我拿不到地也不讓你拿，大家一起熔斷。於是土地供應減少，反而使房價名正言順地上漲。

在「十一」風暴中，東莞市也玩了一番熔斷，美名曰備案：開發商賣房要先到政府部門備案一個價格，如果不備案，或者銷售價格與備案價格相差上下15%，就熔斷。東莞文件稱，要對對所謂違法企業「依法予以查處並責令整改」。可是，東莞政府出此違反市場原則的文件，依的是哪部法律？憑的是什麼實施處罰？若如此，何必還要改革開放？何必還要企業和市場？直接回到30年前好了，政府直接定價好了。

路人皆知，房價大漲，原因只有一個，就是票子多了。而能印票子的人，只有央行一家。就看眼下。今年8月，人民幣廣義貨幣供應量已經高達151萬億元。這是什麼概念？按照當前匯率，將各國廣義貨幣供應量全部都換算成美元，中國的印鈔量是22.7萬億美元。相比美國的M2為13萬億美元，日本M2折算為美元為9.22萬億美元——人民幣的廣義貨幣供應量已經超越美國和日本的總和。

除了貨幣供應量數據，央行公布的新增貸款數據也很嚇人。今年8月，人民幣新增貸款9487億元，其中住戶部門的貸款增加6755億元，這基本可以算作是房貸，占比70%以上。而之前的7月，人民幣新增貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，占比98%。

票子多了，政府高興嗎？這就要看哪一級政府了。

地方政府當然樂見多多益善，因為它們太依賴土地財政了。地方政府通過經營土地可獲得三部分收入：土地出讓金，與土地出讓相關的各種稅費收入，以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅土地出讓金，1999年到2015年這17年間，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。而一旦房地產市場出現大波動，依靠房地產的幾十個行業都將受到禍害，甚或導致大量失業，令中國人財富嚴重縮水，最後中國實體經濟崩潰。

那麼，地方政府就不怕房地產泡沫破裂嗎？不怕金融危機嗎？怕，但天塌下來有大個兒頂着，有中央政府戳着。地方官任期5年，任後留下的爛攤子關我屁事，誰管他洪水滔天。

而在中央政府，不僅有長遠的經濟穩定的責任，在當下，中國剛剛加入SDR，人民幣正式成為全球流通貨幣，在其它國的外匯儲備中，人民幣配置比例高達10.4%，這對人民幣是一個巨大的需求量，只有人民幣不貶值，保持匯率穩定，它國才願意在國家外匯儲備中配置人民幣資產。所以，中央政府是不大願意做大房地產泡沫的。

但為眼下計，適當地玩還是需要的。中央政府期待來一波房地產高潮即可，犧牲一些房地產商和購房者，引誘他們入場貢獻銀子，回收貨幣，緩解地方債務壓力，減少人民幣貶值壓力，然後在高地價和高房價還沒有傳導到實體經濟前，迅速打壓房地產，讓地價和房價下跌，不影響實體經濟。但地方政府不這麼想，房地產來錢快，當然最好高潮不斷，最好房地產連續高漲個兩三年，通過賣地，直接把30萬億地方債都清零了。

於是，16個城市出台房地產調控政策時都留了一手，表面上看繁花朵朵，但背後，真正有效打壓房地產的擴大土地供應，大家誰也不抻茬兒。切，中央政府不干了，你們不是陽奉陰違嘛，國務院干脆來狠的，發布房地產調控意見，其中第12條甚狠：允許商業地產改變屬性，做成住宅和公寓，水電費用按照民用住宅標准執行。這下子，不用批土地，不用起高樓，辦個手續，裝裝修修就可以了，住宅市場憑空多出了大批供應量，房價焉能不消停？但是，可以想見，地方政府會在審批環節設置障礙，繼續陽奉陰違。

10月6日，在華盛頓召開的第四次G20財長和央行行長會議上，央行行長周小川的講話透露了中央政府的指向：「隨着全球經濟復蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。」盡管這話說得很婉轉，但意思到了，中國適度寬松的貨幣政策走到了盡頭，至少年內降准、降息可能性非常小了。

確實，啟動樓市能夠穩增長，但副作用太大，一是增加了全社會的槓杆率，二是刺激了資產泡沫。房市依托於巨量信貸、流動資金和債務，結果是造成中國信貸GDP比畸高，中國的社會融資總量從2008年的120%，上升到2015年的200%，預測2016年這一比率將超過250%，全球寬松冠軍非中國莫屬，遠超位居第二的七國集團，信貸GDP比為120%。

如果將房產當作投資品看，必須要依據三個屬性來度量房地產是否出現泡沫，三個主要指標是：房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。中國房地產投資占GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年為14.18%。房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據維基百科的資料，在全球102個可統計的國家中，中國為24.98，位居世界第六。美國為3.37，位居第99。租售比是住房售價與月租賃價格的比值，國際標准通常為1:100到1:200，目前中國房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1:300。其中第一名是深圳的1:732，第三名北京為1:625，第五名上海為1:607。從1960年以來，房地產投資占GDP比例高於6%的國家，其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重也不過是9%；而美國次貸危機爆發時，這一比例達到局部峰值6.2%。

從市場經濟的角度來看，中國房地產如此既往，盛宴必散，泡沫早晚有破裂的一天，只是如何死。但從政府操作角度來看，似乎又沒有死的道理。房地產已經成為中國央行的貨幣儲水池，用信貸支撐房地產市場，已成為政府的經濟維穩之道。雖然會有通脹的後果，但通脹只是一個稀釋社會財富的過程，並不會直接導致嚴重的政治後果。在美國，龐氏騙局破產，那是因為玩家、銀行與政府（裁判）是利益不同的三家人。而中國不一樣，裁判是中央政府，莊家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要賣地，就得有小玩家願意借貸買房，源源不斷入局。加之一整套控制市場的方法，比如限購、限售、限價，想用哪種就用哪種，因此泡沫可以吹得比當年的日本與美國大，但回旋余地也比他們大。

只是，這道坎並不那麼容易過。中央黨校研究室副主任周天勇說：我們可以有這樣的設想，城市里有1億原著民，每人有好幾套房子，可能未來還要進來3億多農民，加之目前的3億人，共有7億人。最後城市里分成房豪、房主和佃戶兩個階級？6億人把他每個月工資的30%、40%交給房東，這1億人就靠着房子吃利，不勞而獲。

「這是一幅多麼恐怖的畫面。」電影《列寧在1918》中有這樣的台詞。