中海並購中信：央企何苦「為難」央企

在中海並購中信進入實操階段的整整兩個月後，中信原有的地產項目開始重啟，但撕裂傷的疼痛感遠比想象的要強烈。

9月10日，因中海並購而擱置銷售的中信地產原有項目中信墅·雲邸開盤，174套房源全部售罄，均價為5萬元/平方米。而按照中信地產的原定計劃，這一項目在今年3月的計劃銷售價格僅為3.8萬元/平米。

在天津（樓盤），中海對接手過來的中信公園城和中信城市廣場也做了價格調整。「這兩個項目之前中信也在賣，不過中信城市廣場中信賣得便宜。5月份中海接手後，對價格做了一定調整。中信公園城因為是郊區盤，售價沒有太大調整。」一位來自央企的知情人士表示，這主要也是由市場決定的。

對於中海地產來說，在央企整合大背景下，一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機。

不過，中海究竟吃下的是大餐還是雞肋，仍有待時間的考驗。知情人士分析，中信地產真正好的項目基本去化完，中海收購來的中信現有項目多位於去庫存嚴重的重災區。這些項目，曾一度拖累中信地產業績增長乏力，未來會不會成為中海的包袱，也很難說。

上述知情人士透露，目前中海中信並購的後續工作仍在收尾中。「當初原定中信項目兌價310億元，中海還會拿出60多億元的商業項目並入中信平台。但目前這一計劃仍無法兌現，又在重新算賬，而且中海具體將哪些項目並入中海也沒有明確消息。」

在業內人士看來，在經歷一番人事大清洗之後，中海對於中信項目面臨的問題除了人員的補給之外，更大的難點在於對中信項目在土地確權、定位、產品適銷等方面的突破。

中信之殤

6月30日，對於中信地產人而言，多少有些傷感。這一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地產宣告消失。

「沒想到來得這麼快。原來聽說整合要持續一年，會有一年的過渡期。但6月17日，單位突然拿出一套員工去留方案，讓大家選擇，並要求6月30日前必須辦好手續。」中信地產一位離職員工告訴和訊房產。

這位員工透露，超過70%的員工選擇拿離職補償金離開，選擇留下的不到30%。而這只是項目公司層面的離職率，在集團管理層層面離職率更高，能達到90%以上離職。

一位接近中信地產的業內人士告訴和訊房產，「整合之前，中信地產一批背景硬的老員工有的調回集團，有的則調到了中信股份其他地產或金融平台。」

「其實，員工對整體安置方案還比較滿意，大部分人能接受，包括對員工的賠償、對老員工的照顧，都高於行業標准。」上述中信地產離職員工告訴和訊房產，方案制定總體是雙向選擇，但員工如果選擇去中海，中海是不可以拒絕的。而且，去中海的員工除了可以拿到補償金外，還能拿到融合專項獎勵金。

「雖然留在中海暫時待遇會不錯，但對中信人而言，更多憂慮的是留在中海的職業前景，包括對未來工作不確定性的擔憂。」另一位中信地產前員工如是說。

「這跟中海之前與中海宏洋、中建地產的幾次並購最終以人員慘烈離開的前車之鑒有關。大家了解到的都是，中海文化強勢，被並購一方最終都是高層出走，人才流失，即使留下來，最終1-2年內，也都走了。很多人會有職業前景的擔憂。」他告訴和訊。

一位接近中海地產的業內人士表示，中海文化的確比較強勢，而且自恃能力高人一籌，他們認為中海出來的人，至少比其他公司的人高兩級。

「中海盯上的是中信的土地儲備，要的並不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的員工。」上述離職中信地產人士說。

據和訊房產了解，中信地產未並入中海地產的一部分業務被重新整合為一個新的平台——中信城市投資發展有限公司（簡稱「中信城投」），主要聚焦於土地一級開發、城市綜合體業務，中信副董事長兼總經理王炯親自掛帥。

在業內人士看來，「中信系」地產長期整而不合，業務增長緩滯，於整個集團而言變得越來越邊緣。在這一輪國企改革要求國有資本保值增值的大背景下，中信選擇切割2400萬平方米住宅地產，將業務重心轉向擅長的金融領域和資源搭建領域，也是管理層聚焦主業的整體戰略部署考慮。

中信集團內涉及房地產及基礎設施業務分別有中信地產、中信泰富地產、中信和業、中信興業及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經營地產業務。

一位接近中信地產的業內人士表示，從管理層角度看，中信的金融思維做地產並不擅長。中信集團內的地產業務平台多，而且雜亂，很難把控，多年整而不合。

「地產不像金融，上一套系統之後，流程會很清晰。地產業務是散落在各地，中信又是弱總部。項目上的權力更大，所以總部很難把控。這也是管理層下決心切掉這一塊業務的原因之一。」上述業內人士說。

中海之難

據了解，中信轉讓給中海地產項目主要分布於25個城市，共126個項目。截至4月30日，總價值為1096.39億元人民幣。以住宅為主，包括已竣工待售的項目54個，正在開發中的項目31個，未開發項目41個。從區域分布來看，總建築面積的45.4%位於華南地區，16.1%位於華東，15.2%位於華北。北部和西部地區的土地僅占13%。

對於中海地產而言，中信項目的注入，將進一步增加中海地產的土地儲備，幫助中海實現銷售規模的擴大。

中期業績會上，中海地產董事會主席郝建民便稱，中信整合帶來了資源貢獻，集團全年可售項目貨值將突破3000億港元，因此決定把全年合約銷售金額目標上調到2100億港元。

有機構人士表示，中海與中信的資產置換，對於改善凈資產及盈利有利，成為另一個潛在的催化劑，這將有助改善中海的凈資產值3%至10%。

不過，也有市場人士認為，中海地產究竟吃下的是大餐還是雞肋，在房地產去庫存大趨勢下，要細看土地資源究竟是處於哪些城市。中信地產真正好的項目基本去化完畢，甩給中海的住宅項目，很可能給中海造成很重的去庫存任務。

據和訊房產了解，中信地產的庫存主要集中在海南（樓盤）、長沙（樓盤）、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項目更少，主要集中在揚州（樓盤）、萬寧及上海（樓盤）朱家角等地，中信泰富以商辦開發見長，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴(600663,股吧)項目並不在此次合作范圍之內。

除了項目所處城市可能面臨去庫存壓力之外。另一大問題是，中信現有項目內的旅游地產項目占比較多，這也非中海地產所擅長。比如，中信在海南及內地南昌（樓盤）等地有大量旅游地產土地儲備。

有接近中海地產管理層的人士告訴和訊房產，對於中信地產在三四線城市的項目，中海也有進一步的考慮。「中海旗下有兩大地產平台，目前，中海地產聚焦一二線城市，中海宏洋則聚焦三四線城市。位於三四線城市的中信項目，將來主要並入中海宏洋平台。」上述人士說。

在接受和訊房產采訪的業內人士看來，中海的融資能力、成本控制能力、運營能力顯然優於中信地產，並購來的項目給中海帶來機遇也帶來挑戰，這關鍵取決於中海的後續整合能力。

「在經歷了一番人事大震盪之後，中海還將要啃的硬骨頭是中信現有項目在土地確權、定位、產品適銷方面的問題。這對於中海地產而言是一柄雙刃劍，能否處理好，將決定中海未來的江湖地位。」上述人士說。