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房產

〈房產〉房市已出現反轉向下訊號 2023年將呈現「價跌量縮」格局

鉅亨網記者張欽發 台北 2022-12-22 18:06

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永慶房產集團業務總經理葉凌棋。(鉅亨網記者張欽發攝)

台灣房市走了 4 年的多頭行情,房仲業者統計,台灣七大都會區近四年房價漲勢驚人,除了雙北漲幅約二成外,桃園以南五大都會區漲幅均超過四成,新竹漲勢最為凌厲,達 64.6%,但七大都會區房價已有鬆動跡象,今年第四季台北、台中、台南及高雄房價微跌,顯示房價由漲轉跌,房市已出現反轉向下訊號。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2023 年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下,台灣房市表現不容樂觀,預期 2023 房市呈「價跌量縮」格局,全年交易量估 28.0-29.3 萬棟之間,較 2022 年減少 8-11%。

葉凌棋表示,前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻,讓房市交易熱絡,自住、置產等需求強勁,加上通膨蠢動,讓不動產實質資產價值成為抗通膨保值首選,推升購屋需求穩定成長。葉凌棋指出,觀察七大都會區近二年第四季房價變化,均呈現上漲趨勢,可以發現除了雙北市漲幅不到 5% 外,桃園以南五大都會區年漲幅均超過 5%,其中,新竹、高雄年度漲幅逾 10%,顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的 2019 年同期相比,葉凌棋指出,七大都會區近四年房價漲勢驚人,除了雙北漲幅約二成外,桃園以南五大都會區漲幅均超過四成,新竹漲勢最為凌厲,達 64.6%。

不過,葉凌棋強調,值得注意的是,七大都會區房價已有鬆動跡象,2022 年第四季房價與第三季相比,除了新竹仍有 1% 以上漲幅外,新北、桃園房價微漲 0.3% 與 0.8%,其餘四都房價微跌,顯示房價由漲轉跌,房市已出現反轉向下訊號。

根據預售屋實價登錄資料統計,統計近兩年 1-10 月預售屋交易,今年總銷金突破 1 兆元大關,交易量為 6.7 萬件,與去年同期相比,件數年減 7.2%,但總銷金額仍成長 3.5%,顯示預售交易市況與去年相當,未見明顯衰退。葉凌棋說,預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代,仍是民眾購屋時的選項之一,即使近期整體房市有轉弱跡象,交易件數減少,但因房價仍高,總銷金額仍較去年成長,顯示預售交易市況仍維持高水準。

此外,統計近四季預售屋每月平均交易件數與總銷金額,葉凌棋說明,今年第三季全台交易件數大減 55.8%,總銷金額衰退 52.1%,預售屋買氣逐季降溫,其中,台北、台中、高雄交易件數衰退逾 6 成最多。

葉凌棋指出,觀察 2022 年 1-10 月全台建照量較去年同期成長 7%,且推估全年建照量恐達 17.5 萬戶,創近 28 年來新高;新屋開工則年增 16%,過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,開工量大增,而使照也年增 8%,維持高檔,顯見目前與未來市場新增供給量大,房市超額供給狀況恐更為明顯。另外,再從預售屋新建案完工預估年份統計來觀察,葉凌棋說明,全台 2023-2025 年預售屋預計完工戶數將逾 15 萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。

在全球貨幣緊縮加上經濟前景不明朗,民眾對房價預期翻轉,葉凌棋指出,目前房價也有由漲轉跌跡象,加上 2023 年市場供給量大,房價有走跌的空間。2023 年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選四大變數影響下,房市表現不容樂觀,預期 2023 房市呈「價跌量縮」格局,全年交易量估 28-29.3 萬棟之間,較 2022 年減少 8-11%。






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