日經：全球房市轉跌 北歐下跌1成 東歐金融出現不安徵兆

全球房價走勢轉跌，瑞典等國房價已較高峰時下跌 1 成左右，英美德等主要國家房價也從今年夏天開始下滑。

升息雖然有抑制通膨效果，但全球 250 兆美元規模的市場如果急遽萎縮，也難免對家庭債務和金融機構造成影響。另外，在東歐等國也觀察到金融體系不安的徵兆。

據《日本經濟新聞》報導，加拿大大型不動產基金 Romspen 在 11 月 8 日表示，許多投資人因感到不安而要求提領資金，目前已暫停受理贖回。

加拿大央行將政策利率調升至 3.75%，導致加拿大房市熄火。加拿大國家銀行綜合房價指數 (Teranet-National Bank Composite House Price Index) 顯示，9 月房價較 8 月下跌 3.1%，寫下 1999 年以來的最大單月降幅。由於房市乏人問津，導致不動產業者的資金周轉陷入困難，影響範圍也逐漸擴大到供應資金的基金和銀行業等。

COVID-19 疫情在 2020 年爆發，全球央行為了因應也都同時進行利率調降。全球有許多人趁著利率降低投入房市，根據 OECD 統計，成員國的平均房價和 2019 年相比上揚了 35%。

然而，近來為了抑制通膨，政策利率正急遽調升。根據現地統計數據，在紐西蘭，當地 2022 年 10 月房價已從 2022 年 1 月高點下滑了 11%；另外在北歐瑞典，當地 2022 年 9 月房價已從 2022 年 3 月高點下滑了 11%。

在率先升息的國家和市場當中，有出現房市過熱的國家，其房價跌幅也較為明顯。而北歐國家在俄羅斯侵略烏克蘭的影響之下，導致當地電價飆漲，也造成房市需求降溫。另外，英美德等主要國家的房價，也從今年夏天開始轉變為下滑走勢。

根據瑞銀 (UBS) 說法，在 2022 年中期，25 個主要都市的房貸利率是一年前的 2 倍。瑞銀表示，預料房價今後將出現顯著調整。美國房貸利率上升， 30 年期房貸利率上揚至 7%，創下近 21 年來的高水準；就房貸申請件數來看，已降至 1997 年以來的低水準。

房市規模龐大，根據英國不動產服務業者 Savills，全球住宅資產價值在 2020 年達 250 兆美元，是股票市場的 2.5 倍。如果房市規模縮小，將對家庭和銀行等帶來範圍廣泛的影響。

南韓民眾也憂心房價會對家計造成影響。債務在可支配所得的占比達 200% 左右，放眼全球也屬偏高水準。南韓過去 5 年的全國平均房價，大約漲到 2 倍水準。首爾市的房價如果換算成日元，每戶超過 1 億日元 (約新台幣 2200 萬元)，不少家庭的房貸都超出所得水準，有超過 8 成的房貸都採浮動利率計算，利息負擔的增加也對家計帶來嚴重衝擊。

在東歐國家，相關問題也導致銀行破產。2022 年 9 月，波蘭政府向該國 Getin Noble Bank 伸出援手。波蘭自從發生金融危機之後，房貸市場就一直有問題存在。低利的瑞士法郎計價房貸大受歡迎，不過波蘭官方貨幣茲羅提兌瑞士法郎匯價貶值，造成許多的波蘭名眾無法償還貸款。而今年的貨幣貶值和房價下滑，更是雪上加霜，銀行經營正面臨風險。

面對房市的轉變，央行的姿態也開始出現變化。2022 年 10 月，澳洲銀行的政策利率上調幅度縮小至 0.25%。澳洲房價的調整速度是近 11 年來最快，澳洲央行此次升息應該有顧及到住宅市場。

英國牛津經濟研究院 (Oxford Economics) 估算，房價下跌所導致的負財富效應、投資減少、信用標準的緊縮等負面效應如果出現重疊，全球 GDP 成長率的基準線有可能從 1.3% 急遽降至 0.3%。

房價下跌雖然符合抑制通膨的目的，但是因習於低利而出現擴張的房市，正面臨急遽萎縮的風險。