財務體質健全對抗升息 法人看好REITs基金抗震能耐

今年以來金融市場持續劇烈震盪，地產股與 REITs 也難以倖免，但法人認為，REITs 的獲利相對穩健，加上資產在折價狀態且財務體質佳，等市場不確定性消化後，可望重新吸引買盤進駐。

駿利亨德森遠見基金 - 全球地產股票基金經理人高博深 (Tim Gibson) 表示，回顧 1995 年後在高通膨時期，地產股表現在產業中名列前茅，以接近目前環境、經濟處於中度成長 (PMI 介於 51.3~55.2 區間) 為例，地產股每月平均漲幅 1.78%，即便經濟進入低度成長 (PMI 低於 51.3)，地產股每月平均仍有 0.27% 漲幅，優於所有產業均值 - 0.15%。

但高博深 (Tim Gibson) 也示警，今年對地產類股或 REIT 來說，是充滿挑戰的一年，受到實質利率變化，投資人擔憂經濟放緩將影響產業前景都會影響相關資產表現。

但就總資產價值而言，目前美國 REIT 大多數的產業均處於罕見的折價水準，顯示其價格未反映其基本面，且根據第 2 季財報季，美國 REIT 的獲利優於預期的比例高達 70%，且高達 64% 調高其全年獲利預期，僅 11% 調降，是近 15 年來的最佳季度結果。

從財務體質來看，截至今年 3 月底，美國 REIT 的負債資產比率僅為 25%，而債券存續期平均值近 90 個月，2022 到 2024 年到期的債券金額僅占產業的 11%，在財務品質佳，預期短期內利率驟升的衝擊相對較低。

大華銀新加坡房地產收益基金經理人陳晞倫表示，利率的升降影響金融市場資金的借貸成本，但若計息採固定利率，便可將利率變動風險降低至可控範圍。

觀察各 REITs 官網公布的固定利率債務占總負債比重，可發現大型新加坡 REITs 的固定利率債務占比多數落在 7 至 8 成，代表面對利率攀升的階段，因借貸而支付的債務利息，不會隨利率上升而劇烈波動，財務結構可預測性高，抵禦系統性風險的能力也較強。

陳晞倫表示，REITs 是靠租金實現營收來源，租金收入會隨著通膨增加，新加坡 REITs 的資金成本因固定利率債務而鎖定，在高通膨的環境中，可望持續受益。

此外，根據新加坡法規，租金收入的 9 成必須配息，目前租金收益維持正成長，預估隨著人潮將回歸辦公室、觀光飯店的人潮可望回流的情況下，加上利息支出低，看好新加坡 REITs 表現。