聯準會暗示升息未到頂 REITs中長線有潛力

美國通膨仍居高不下，聯準會暗示升息未到頂，富邦入息 REITs+(00908-TW) 經理人蘇筱婷表示，過去歷史經驗亦顯示升息期間美國 REITs 指數表現多呈現正報酬，因此，像 REITs 這樣的實質資產可說是高通膨 + 升息時代的投資新寵；日盛投信更直接點名，長照 REITs 基本面佳，中長線有潛力。

蘇筱婷表示，市場預期大多數的房地產投資信託基金有望在 2022 下半年和 2023 年維持良好的基本面，及不斷上修的收益預期。儘管存在經濟衰退的擔憂，但由於市場上強勁的客戶需求，今年上半年公寓和工業房地產投資信託基金正在積極提高租金。同時，高級住宅和零售房地產投資信託基金的入住率仍在提高。

日盛投信也表示，根據美國 NIC 報告顯示，第二季高齡住宅入住率持續改善，租金也明顯增長；相對之下，高齡住宅的庫存成長則放緩至 2013 年以來的最低水平，同時新開工量 (供給) 佔庫存的百分比在第二季下降至 1.7%、為 2014 年以來的最低水準，暗示長期供不應求情境，使高齡住宅 REITs 價格獲得相當好的支撐。

蘇筱婷進一步指出，從獲利層面來說，REITs 將延續 2021 年以來的收入反彈趨勢。公寓和工業 REITs 入住率已高，將透過租金調整來擴大獲利。而辦公、零售和醫療保健類房地產投資信託基金仍然可以從提高入住率中受益。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊表示，已有逾九成美國企業已公布財報，整體 S&P500 指數企業營收與每股盈餘 (EPS) 優於預期公司數分別達 69% 與 77%，其中 REITs 與醫療產業表現更屬優異，REITs 營收與獲利優於預期公司數皆為 77%，醫療產業營收與獲利優於預期公司數分別達 70% 與 77%。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，2022 年生技企業 IPO 活動放緩，且升息環境使得以收購為重點的醫院及醫療辦公室相關 REITs 表現承壓。幸而醫療實驗室則因空間需求仍未獲滿足，供不應求使當前相關 REITs 價值面來到不錯的水準。整體而言，第三季預期長照醫療 REITs 入住率、租金、長照醫護人數三大關鍵數據仍將延續第二季呈現緩步回升，長期剛性需求並未改變。

蘇筱婷指出，對於投資人來說，預期今年 REITs 股利配發比率將恢復到疫情前的 8 成左右，而市場預期 2023 年將可完全恢復過去的配發水準，REITs 的現金流增長潛力也更加令人期待。