葉檀：成為一哥後 恆大未來增長潛力到底有多大

2016年，是恆大成為一哥的轉折性的一年。包括銷售額等多項指標全面超越萬科，成為住宅地產一哥，恆大時代開啟。

10月3日，中國恆大發布公告，與深深房訂立協議，後者以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州（樓盤）市凱隆置業有限持有的恆大地產100%股權，支付方式為股份支付及（或）現金支付。如果此舉成功，恆大地產將在香港與內地同時上市。恆大地產在交易實施之前擬引入約300億元戰投。該項交易對恆大而言構成分拆上市；該項交易對於深深房而言構成重大資產重組。

恆大預期未來3年銷售額、營收及凈利總額分別為1.5萬億元、1.008萬億元及888億元。從2017年到2019年，三年預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元和5500億元，保持年均10%左右的增長率；在營業收入上分別預期為2800億元、3480億元和3800億元；預期扣非凈利潤三年分別約為243億元、308億元、337億元。

恆大一方承諾，若在業績承諾期滿後，標的資產的實際利潤不足承諾業績，則凱隆置業應按照監管部門的規定和認可的方式進行補償。

從數據上看，恆大的估算比較保守，恆大超額實現承諾的概率較高。

土地儲備一哥

恆大一直是激流勇進的急先鋒。從房地產公司最重要的土地儲備來說，從2009年恆大土地儲備躍居全國第一後，保持至今。

從2009年到2014年，恆大土地儲備年均增長率達到33.5%。截止6月底，恆大土地儲備1.67億平方米，據世邦魏理仕進行的市場估值，土地儲備從此前的2516億上升到5242億元，如果土地儲備價值按照過去十年的平均數增值，恆大的資產將大幅上升。

恆大已基本完成土地儲備的結構調整。一度，恆大是三線城市地產代言人。2014年3月31日，在恆大業績發布會現場，恆大地產集團董事局主席許家印三次強調，2013年恆大地產的銷售業績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻的。

但恆大很快根據形勢完成了新一輪的戰略調整，從2014年開始成為一二線城市土儲巨頭。2014年成為恆大改變土地儲備資源結構的關鍵年頭，集團土地儲備分布於全國147個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數省會城市，在305個項目中，46.9%位於一二線城市。

2016年的業績發布會上，許家印先生表示，恆大在深圳（樓盤）有24個項目，「土地儲備接近1200萬平方米，按照現在的售價估算，貨值有3500億元。」375個納入土儲項目中，55%在一二線，73%的土地投資額在一二線，這還沒算已經獲得但尚未納入土儲的17個（1100萬平米）深圳舊改項目。

恆大已經從三線城市迅速切入一二線城市，在三年左右時間里完成新布局，這家企業具有神奇速度。

高利潤通過三條通道實現

由於交樓金額可以預計的增長，恆大未來營收與利潤將快速上升。

首先是銷售金額與銷售均價上升。恆大預售均價從2009年5375元/平米,增長到2015年7892元/平米，年均復合增長6.6%，近2年由於市場景氣，增長在8％以上。

未來3年，即使按照銷售均價僅增長6%這一保守預估，在2016年上半年均價8538元/平米基礎上，預計17至19年預售均價為9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

其次是近兩年市場擴張，預售額增長帶來交樓金額上升。

這是市場擴張、恆大速度所導致的必然結果，2009年，恆大交樓金額50億，2015年1265億，年均復合增長71%。

由於2016年截止9月的大賣，未來交樓金額會有幾何級數上升。2016年上半年交樓837億，預計全年交樓1860億，已預售未交樓金額達3823億。

未來3年，按照上年未已預售未交樓金額70%左右可在本年交樓預估，從2017年到2019年，交樓金額分別為2800億、3480億、3800億。如按照以往年度平均交樓水平83%左右預估的話，17年至19年交樓金額更是高達3320億、4120億、4500億。

按照盈利預測模型，以核心凈利潤率8.8%估算，從2017至2019年，兩種交樓水平下的利潤額分別為243億、308億、337億，和292億、363億、396億。

而如果按照上年未已預售未交樓金額70%左右，以及前6年核心業務利潤率平均水平10.7%計算，未來三年利潤額可分別達到300億、372億、407億。

只要市場基本穩定，成本按照以往的方式進行控制。隨着費用的下降，恆大利潤率可以超過其所預期的10％。對於恆大來說，核心利潤率維持10％是個正常數據，從2010年到2015年，恆大六年時間核心業務利潤率平均水平為10.7%。

最後，憑借低成本、高溢價與高周轉，恆大在二三線城市獲得了極高的銷售毛利。不止一位開發商說，恆大從拿地到開盤只需4到6個月，業內最快。2014年土地儲備累計平均成本約為997元/平米，處於業內較低水平。加上每年6％上升的銷售均價，只要不出現房地產市場大事件，恆大應該可以保持10％甚至更高的利潤增長。

能夠打敗恆大的是恆大自己

2015年以來，恆大費用上升，預售雖然同比增長53%至2013億，相應的營銷、管理等費用增高，2015年交樓金額僅為1265億，費用占比14.6%，比以往平均費用占比率8.6%大幅增長。

恆大的廣告等費用隨着大規模開發銷售周期的平緩，將在2017年後有所下降。考慮到恆大已剝離糧油、飲品等非主營業務，剔除多元化投資業務的影響，專心於樓市與金融市場，未來營銷等費用將進一步下降。

恆大高速發展、彎道超車模式可能帶來兩大弊端，一是品質穩定性，二是負債率。目前恆大在這兩方面都處於較好的控制水平。

有三個事件可以稍讓投資者安心。

一是現金，由於銷售情況好、回款量大，恆大現金持有量高達2120億元，是上市房企「最大金主」，現金總額相比2015年末大幅增加29%。

二是引入戰略投資者，如果以集團中期報告數據為基礎，成功引入300億戰投，凈負債率可從92.9%降至65.8%。

三是上市，數據顯示，中國恆大總股本136.84億元，總市值717.02億港幣，約和人民幣580億元，僅相當於萬科的五分之一。業內人士認為，如果中國恆大回歸A股成功，三年880億元的凈利潤承諾，將對估值貢獻良多，以10倍估值計算，將可評估為2200億元，遠超目前市值。

從中國恆大股市表現看，公告發布後，股價總體上揚，沽空價格顯示，沽空不再具有優勢。

恆大一哥之路如此順利，主要得益於恆大策略與中國現實匹配，房地產作為中國最重要的資本一路瘋狂溢價。恆大的大膽、對政策的精准把握與中國淘金路徑如此匹配，使得恆大成為當下中國商業世界的贏家。王石與許家印，這兩個商業人士將讓我們對市場的判斷，對中國經濟的認知更加精准。