對話金隅 從金隅嘉品Mall開啟的商業版圖

作為金隅集團首個自持單體大型購物中心項目，金隅嘉品Mall在整個金隅商業發展格局中，占有舉足輕重的地位。開業一周年的金隅嘉品Mall更是不負眾望，為東壩居民帶來了更加豐富多彩的生活元素。

金隅嘉品Mall作為金隅在商業地產領域的重大突破，也正式開啟了金隅的商業版圖。那麼，金隅嘉品Mall運營一年來取得了哪些喜人成就？未來金隅商業還將以何種面貌呈現，成為了大家近期關注的話題。為此，北京金隅地產經營管理有限公司副總經理、北京（樓盤）金隅朝新天地置業有限公司總經理王子銘，北京金隅朝新天地置業有限公司常務副總經理潘上鋅於金隅嘉品Mall一周年店慶之際，與眾多行業媒體深入交流，共話金隅商業。

金隅嘉品Mall是金隅首個自持型的單體購物中心項目，去年開業時備受市場關注，今天，嘉品Mall已經開業一周年，這對於金隅的意義是什麼？取得了哪些成績？

潘上鋅：金隅嘉品Mall是我們第一次，以自持有的方式，全鏈條的去運作一個大型單體購物中心項目。從商業地產的角度說，金隅在運營管理方面的經驗還是很豐富的，以我們北京金隅地產經營管理有限公司來說，自2007年成立以來，我們就全面負責金隅股份(601992,股吧)長期持有的商業地產項目的出租經營工作，管理業態包括寫字樓、商鋪、購物中心、酒店、公寓、孵化器、科技園、文創園等，總運營管理面積逾130萬平方米。主要負責的項目，既包括了環貿中心、金隅大廈、大成大廈、騰達大廈、建達大廈、建金中心、錦湖中心、金隅國際、金隅麗港城、半島國際、金環宇大廈、大成國際中心等傳統的寫字樓、商業物業，還包含一些新興商業形態，比如高新產業園、文創科技園、物流園甚至還有像南鑼鼓巷這樣備受關注的項目，我們也都在參與，所以說，從商業物業的經驗上，金隅其實是非常豐富的。

我們在大型、單體購物中心這個業態上，也有比較豐富的實操經驗，比如大家都已經知道的，當年金隅和萬科在昌平的金隅萬科廣場項目上的合作，在這個合作項目中，金隅並不是單純的財務投資角色，而是實際、深入的參與到項目的前中後各個階段，並獲得了很多一手的關於獨立單體購物中心的操作經驗。

所以，嚴格的說，金隅在商業地產業務上，是有相當的經驗積累的，這也正是為什麼有這麼多商業伙伴能夠信任金隅，願意和金隅一起在這個項目里共同成長、共同發展。

金隅嘉品Mall開業這一年來，我們從總體來說還是比較滿意的，無論是從養商期的經營穩定上、品牌招商的不斷優化上、推廣活動的不斷深入上，我們都始終在不斷進步。我們對周邊的影響也越來越大，已經不僅僅是東壩這3.5公里范圍內的顧客，有很多顧客都是從姚家園、常營、朝青甚至望京來到金隅嘉品Mall的，至於能夠吸引外圍客群到店，主要源於幾個原因：一、金隅嘉品Mall的硬件設施和空間規劃，非常現代和人性化，顧客到店的體驗感非常好。我們預留了大量的非商業空間，比如逐層的退台、超大的中庭、四層的露天平台，都是為了增強體驗感，讓顧客在這里感到舒適放松；第二、定位准確，特色鮮明。針對購物中心體驗化需求的不斷增加，結合周圍家庭型客群的特點，我們在場內，安排了很多與此相關的業態和體驗空間。比如三層整層的兒童業態的規劃，這在同類項目里是不多見的，作為以家庭為主要客群的項目，顧客來到我們金隅嘉品Mall，基本上所有家庭需求都可以得到釋放和滿足；另外，我們在外廣場以及三層露台打造的針對兒童的主題體驗空間，面向兒童全面開放，也吸引了很多家庭客群到店；第三、活動豐富，具有強烈的標簽化，比如我們持續一年不斷打造的兒童劇場，經過一年的運作，已經品牌化了，成為了我們推廣部的自有IP資源。周圍顧客經常會問到我們的工作人員，對於兒童劇場的每一次的展演安排，他們都表現出非常關注；同時，我們很看重推廣道具的使用和參與功能，對於那些單純只能看、不便於參與的推廣道具、美陳，我們並不提倡。比如這次店慶，我們打造了300多平米的沙灘節，就是旨在鼓勵全民參與，給大家提供一個方便參與的公共設施；最後，從品牌的優化上，我們通過不斷的市場分析，不斷的優化品牌，淘汰掉一些不適合本地、本項目的品牌，引進一些大家需要且具有知名度、影響力的品牌；同時，我們也不斷的優化店鋪格局，通過增加鋪位數量，來提高項目的可逛性及逗留時間。

總的來說，金隅嘉品Mall是金隅集團商業地產板塊中十分重要的一環，是金隅在商業地產領域的另外一種起點，我們更希望在將來，它可以成為我們商業全產品線中非常成熟有力的一環，成為我們未來的發力點和市場優勢。

這一年中，您作為金隅嘉品Mall的操盤者，最大的挑戰和收獲是什麼？

潘上鋅：從業務角度來說，我覺得最重要的，是這個項目開業一年來的運營成果以及市場反饋，印證了我們最初對於這個項目作為區域家庭型購物中心的定位是非常准確的。金隅嘉品Mall的成功也為我們打造了一套很好的產品評估、產品研策的模型，無論是區域定位、人群特點、品牌組合、推廣手段、運營特色，這套模型都能提供非常有利的支持和幫助，而且保證在後期有比較高的准確性和還原度，這為我們在未來新項目的分析、定位上，提供了強有力的模型工具，這對於我們在獲取項目階段、項目研策定位階段都是一個強有力的支持，對我們未來工作的指導意義非常大。

金隅目前在商業地產業務上的規劃是怎樣的，對於未來金隅發展商業會有怎樣的影響？

潘上鋅：首先可以明確的，金隅對於商業地產板塊的發展是早已形成的企業戰略，這個戰略會貫穿我們的業務鏈，指導我們在拿地、研策、設計、建築、運營等全鏈條的業務流程。公司一直在進行積極運作，就像剛才所提到的那些商業項目，都是我們在商業地產領域不斷發力、開拓的結果。

另外，金隅對於商業板塊的內部分工，也有非常明確的定位。金隅的開發企業，比如金隅嘉業、金隅大成，主要負責拿地、開發建設以及住宅部分的營銷等工作；而金隅地產將作為專業的商業管理平台負責商業地產項目後期運營。金隅在商業的業務規劃上，清晰地規劃出一條建管分離的業務模式，專業的人做專業的事，這將為項目的成功運營打下堅實的基礎。

同時，金隅地產經營管理有限公司作為一個專業化的商管平台，未來也不僅僅是管理自己的項目，我們也會更多的參與到輕資產輸出管理的模式中，用我們的專業運營能力，承接更多的項目，把我們的經營管理理念，帶到更多的項目里，給商業物業的業主方帶來價值。

金隅地產經營管理有限公司是怎麼樣一家企業？在未來有何發展計劃？

王子銘：北京金隅地產經營管理有限公司自2007年通過整合原各項目運營團隊而成立，一直以來我們都是以專業地產運營商為公司的發展目標，我們的目標是「打造商務地產一流專業運營商」。我們十分重視品牌化經營、專業化運作，希望能通過我們市場化的管理與運營，確保自有商業資產得以保值和增值，為集團的可持續發展提供基礎。

對於未來的發展計劃，我們希望可以在繼續打造金隅商業地產統一運營平台這一目標的基礎上，不斷擴大我們的業務管理半徑和服務范圍，參與管理更多不同類型的商業項目。

其實，這部分工作和業務我們已經在陸續的開展，譬如金隅自己開發建設的高新產業園，文創科技園、物流園等，這些都是在以前看起來並非那麼傳統的商業形態，但是我相信在未來，隨着中國的產業升級、供給側調整、大量原有工廠廠房的關停並轉和大量外遷、居民文化消費需求的釋放，再加上政府對於大眾創業、萬眾創新的政策導向，相信在未來，這類項目會陸續煥發出更為奪目的光彩。因為金隅集團的前身和主營業務的自身特點，在項目和土地儲備上，較之其他地產公司，有我們自己的特色和優勢。

此外，除了外部拓展，我們在內部管控上，也在不斷升級，我們在一些方面，有我們自己的管理思路：

比如對於大數據的挖掘方面，我們不斷的有效利用現有信息資源，實施大數據挖掘，其目的就是構建新型營銷服務模式，最終進一步增強我們的客戶粘度。

再比如，我們非常重視團隊的建設。我們在工作中，會充分發揮現有團隊年輕化、有活力、職業化、有經驗的優勢，打造我們專業化的商業運營團隊。我們金隅地產經營管理有限公司的中層以上員工大多為80後，具有很強的活力，且均擁有商業地產行業10年以上的從業經驗，這些優秀的人才隊伍，都會為打造金隅商業地產運營平台提供有力的人才支持。

此外，我們還在積極的探索商業地產與金融資本有機結合的具體路徑，通過拓寬融資渠道，積極有效的吸引外部資金，建立我們「融資+運營」的平台，尋找新的增長點，最終實現公司運營快速發展。

最後，就是不斷積極考察和承接新項目，通過管理輸出的方式，一方面用我們的專業化管理，為外部客戶提供資產保值增值服務；另一方面，也進一步充實和豐富我們自己的輕資產運營成果。

金隅目前有哪些值得期待的項目，是否可以透露一下？

王子銘：目前北京有幾個非常受人關注的舊區改造項目，比如東四、比如前門，都是政府主導的項目，這其中可能大家討論最多、關注最多的，就是南鑼鼓巷的改造項目。這個項目如大家所知，是由金隅集團與東城區政府的合作項目，政府以及金隅集團的兩家專業公司共同參與其中：一家是主導開發建設的金隅嘉業房地產開發有限公司，另一家就是我們金隅地產經營管理有限公司。大家角色不同，我們的核心角色和定位是在於對南鑼鼓巷的整體研策，大方向的把握、規劃建議以及後期的招商運營管理上。

我們在這個項目里，已經深度的開展了很多工作，希望能夠得到大家的持續關注，也希望能跟大家多多的交流、請教，因為金隅地產本身是一個具有開放人文精神的企業平台，我們隨時敞開交流的大門，廣泛的接納大家的意見與建議，其目標都是為了最終能夠為行業、為社會打造更優質的項目產品。

另外，我們在合肥（樓盤）南七地塊的項目也正在推進中，這個項目是在合肥的核心區域，非常有歷史和文化傳統的一個地方。我們這個項目之所以非常特殊，一方面是位置的稀缺性，另一方面，這個項目將是一個新建購物中心與工業遺存建築的結合，按照目前計劃，購物中心和文創園區將會進行有機處理，以求讓消費者在這兩個空間里，能夠得到自然的空間轉換和舒適的購物體驗。這將是合肥第一個文創園區加購物中心相結合的項目，非常值得期待。

金隅旗下有很多非常具有特點的商業形態及土地儲備，未來這些資源，會不會成為金隅商業的一大特色？

王子銘：確實是這樣。就像剛才提到的，金隅商業與其他商業平台的一個重要區別，在於我們產品類型的多元化，除了傳統的購物中心、酒店、公寓、寫字樓，我們還管理運營着很多特色化、類型化的商業項目，這是一個更加廣義的商業范疇。

除了剛才我們分享到的南鑼鼓巷舊城區改造提升工程、合肥南七里的舊廠工業遺留的保護與再發掘工程，我們還有很多類型化、特色化的商業項目，比如金隅文創科技產業園項目，原來是金隅天壇家具股份有限公司在西三旗的生產基地，承載了天壇家具品牌十余年的生產任務。近期金隅天壇公司順應金隅股份的戰略布局要求，將西三旗生產基地搬遷到了河北大廠金隅工業園。我們對搬遷後的空置廠區，通過重新規劃設計、運營管理，將這里打造成為智能制造創新產業園，形成國家級智能制造創新集聚地，最終完成從生產基地向文創科技產業園區的轉型升級，打造傳統制造型企業轉型升級的標杆項目。

還有金隅啟迪孵化器項目，也是在國家「十三五」規劃以及為激發國內創新潛力所提出的大眾創業、萬眾創新的大政方針指導下，由我們金隅地產經營公司、啟迪創業孵化器公司和啟迪教育公司強強聯手，合作設立金隅啟迪孵化器，並全力打造的以「智慧城市」為主題的生態型專業孵化平台。項目主要面向有自主知識產權，有創新商業模式，有工匠精神的知識密集型創業團隊，主要吸引的產業類型包括了智能硬件、VR/AR、新材料、應用與軟件、互聯網+（大健康、內容創意與制造、教育）、數據挖掘與分析等相關聯企業。

此外，還有金隅高新產業園，是在北京市四大物流基地之一的京南物流基地，是國家發改委專項資金唯一支持的北京市在建物流項目。金隅高新產業園依托區域的資源優勢，以首都產業定位為指導方向，充分整合和利用行業資源，以電子商務和健康產業為重點服務對象，為入園的企業，提供展示交易、信息交流、流通加工與配送、供應鏈金融、信用評估等的全產業鏈服務。我們的目標，是把這里打造建設成一個集商流、物流、信息流、資金流為一體的多功能現代化產業園區。

我相信這些在管項目、籌備項目，會是金隅商業品牌在行業內區別於同類商業平台、商管公司的一個重要特色，未來，將會是金隅商業的核心競爭力之一。通過這些大量的特色、類型化的項目儲備，我相信我們能夠做出屬於金隅商業自己的特色，成為我們不斷進步、不斷超越的發力點。

最後，在金隅嘉品Mall周年之際，對於項目的未來，有何期許？

王子銘：我們相信，在我們的專業化運營下，通過不斷的優化和調整，金隅嘉品Mall無論在顧客體驗還是在收益能力上，都將保持在快速提升的通道上。所有的商家在這里都將會感受到金隅品牌的實力與責任感。我們的着眼點，也會放在更加廣闊的商業市場，通過金隅嘉品Mall項目打造出來的專業化運營團隊、優質的供應商資源、高效的內部管控體系，為未來其他的商業項目輸送我們的經驗和資源，把未來每一個項目都做成商業精品，都打造成對社會有貢獻的商業平台。