為何美國房價愈來愈高? 華頓商學院研究把矛頭指向中國

為何美國房價愈來愈高? 華頓商學院研究把矛頭指向中國  (圖:AFP)
為何美國房價愈來愈高? 華頓商學院研究把矛頭指向中國 (圖:AFP)

Barron’s 引述一篇華頓商學院研究報導,自 2012 年初以來,中國儲蓄戶把數兆美元資金移出本國,是導致從紐約到紐西蘭房價上漲的因素之一。

中國國家外匯管理局的報告顯示,從 2012 年初到 2019 年底,累積超過 1.25 兆美元的「淨錯誤和遺漏」(net errors and omissions,無法解釋的交易餘額)。另外,貿易信貸、貨幣、存款和貸款累計達 1.26 兆美元。儘管其中部分金額涵蓋獲得批准的活動,例如中國銀行業者投資一帶一路的貸款,但從時間來看,這些「其他投資」有很大一部分是資金外流的形式。

對外直接投資 (FDI) 也出現短暫的榮景,至少有一部分可能是因為高階主管把財富轉移到國外。紐約聯準銀行的經濟學家發現,國際收支中「旅行服務」的貿易逆差持續被高估,可能反應中國儲蓄戶為了安全起見把資金移出中國,並非正常遊客支出。

中國資金淨流出。來源: Barron’s

兩位學者 Caitlin Gorback 和 Benjamin Keys 把研究重點放在以郵政區號區分的美國房價變化,依據外國出生中國裔居民比率。由於中國投資人在何處置產難以用精確數據顯示,因此以外國出生居民的比率代表。

外國出生中國居民和美國各地房價之間的變化,在 2012 年以前沒有太大變化。但 2012 年初到 2018 年底,一些可能吸引大批中國資金地區的房價飆漲近一倍;把範圍縮小到特定城市,也能發現外國出生中國裔居民所在的地區,房價漲幅大於其他地方。

控制包括人口、所得成長等變因之後,估計中國裔居民比率較高地區的房價,上漲 8-15%。

不過這個趨勢在 2018 年和 2019 年反轉,很可能和美中之間互相限制外國投資和貿易,抑制中國民眾在美國買房的意願。例如在西雅圖,中國裔居民比率較高的地區房價平靜,和西雅圖其他地區房價榮景形成鮮明對比。

房價和中國裔居民比率之間還無法肯定存在因果關係,因此兩位研究者也把其他國家措施如何影響美國房價也納入考量。2011 年開始,新加坡、紐西蘭、香港政府和澳洲、加拿大一些地方政府先後禁止外資炒房,因為房價高到當地民眾已經無法負荷。

結果顯示,加稅或針對外國人的限制措施並未完全遏制中國投資人在海外買房,只是把中國需求導向其他地方,例如溫哥華對外國買家課稅,卻對西雅圖房市造成影響。

只要供需平衡,中國對海外房地產的需求不必然構成問題,但事實證明並非如此,一些地區接受中國投資之後掀起一波營建榮景,但中資流入卻導致房價上漲、民眾無力負擔,而且許多房子淪為被閒置的臨時住所。


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