為何美國房價愈來愈高? 華頓商學院研究把矛頭指向中國

Barron’s 引述一篇華頓商學院研究報導，自 2012 年初以來，中國儲蓄戶把數兆美元資金移出本國，是導致從紐約到紐西蘭房價上漲的因素之一。

中國國家外匯管理局的報告顯示，從 2012 年初到 2019 年底，累積超過 1.25 兆美元的「淨錯誤和遺漏」(net errors and omissions，無法解釋的交易餘額)。另外，貿易信貸、貨幣、存款和貸款累計達 1.26 兆美元。儘管其中部分金額涵蓋獲得批准的活動，例如中國銀行業者投資一帶一路的貸款，但從時間來看，這些「其他投資」有很大一部分是資金外流的形式。

對外直接投資 (FDI) 也出現短暫的榮景，至少有一部分可能是因為高階主管把財富轉移到國外。紐約聯準銀行的經濟學家發現，國際收支中「旅行服務」的貿易逆差持續被高估，可能反應中國儲蓄戶為了安全起見把資金移出中國，並非正常遊客支出。

中國資金淨流出。來源: Barron’s

兩位學者 Caitlin Gorback 和 Benjamin Keys 把研究重點放在以郵政區號區分的美國房價變化，依據外國出生中國裔居民比率。由於中國投資人在何處置產難以用精確數據顯示，因此以外國出生居民的比率代表。

外國出生中國居民和美國各地房價之間的變化，在 2012 年以前沒有太大變化。但 2012 年初到 2018 年底，一些可能吸引大批中國資金地區的房價飆漲近一倍；把範圍縮小到特定城市，也能發現外國出生中國裔居民所在的地區，房價漲幅大於其他地方。

控制包括人口、所得成長等變因之後，估計中國裔居民比率較高地區的房價，上漲 8-15%。

不過這個趨勢在 2018 年和 2019 年反轉，很可能和美中之間互相限制外國投資和貿易，抑制中國民眾在美國買房的意願。例如在西雅圖，中國裔居民比率較高的地區房價平靜，和西雅圖其他地區房價榮景形成鮮明對比。

房價和中國裔居民比率之間還無法肯定存在因果關係，因此兩位研究者也把其他國家措施如何影響美國房價也納入考量。2011 年開始，新加坡、紐西蘭、香港政府和澳洲、加拿大一些地方政府先後禁止外資炒房，因為房價高到當地民眾已經無法負荷。

結果顯示，加稅或針對外國人的限制措施並未完全遏制中國投資人在海外買房，只是把中國需求導向其他地方，例如溫哥華對外國買家課稅，卻對西雅圖房市造成影響。

只要供需平衡，中國對海外房地產的需求不必然構成問題，但事實證明並非如此，一些地區接受中國投資之後掀起一波營建榮景，但中資流入卻導致房價上漲、民眾無力負擔，而且許多房子淪為被閒置的臨時住所。