〈新冠肺炎疫情〉分析師:疫情雖令人憂 但對美國房產業卻是相對利多

分析師:疫情雖令人憂 但對美國房產業卻是相對利多(圖:AFP)
分析師:疫情雖令人憂 但對美國房產業卻是相對利多(圖:AFP)

隨著 COVID-19 (武漢肺炎) 的傳播以及確診病例和死亡人數的增加,經濟學家正在削減對 2020 年全球經濟成長的樂觀預期。

但是,在焦慮之中,美國有個亮點可能免受病毒影響。分析人士說,房產市場不僅本質上是本土市場,異常廉價的借貸成本、多年被壓抑的需求,以及總是能有效生產入門級房地產的住宅建築產業,也為其提供支撐。

住房經紀公司 Redfin (RDFN-US) CEO Glenn Kelman 表示,「年復一年,在經歷過希臘債務危機之後,我認為購屋者可能會受到此類新聞的驚嚇,但他們往往不去理會,」「在過去幾年中,所有預測利率走高並挑戰美國優越論 (American exceptionalism) 的人全都押錯寶。美國經濟一直保持強勁成長。」

房地產市場的需求到底有多猛烈?

Kelman 在該公司第 1 季財報電話會議中說,競購房產已進入白熱化。焦慮的買家越來越早推動「春天銷售季」。投資人可能會自本週開始陸續檢視該產業的基本面,商務部將在週三 (19 日) 公佈 1 月新屋開工率和興建許可證數量。全國房地產經紀人協會 (NAR) 將在週五 (21 日) 發布 1 月二手屋銷售數據,二手屋約佔整體房市的 90%。

Kelman 並不是唯一一位預期今年住房大有可為的觀察家。穆迪分析 (Moody’s Analytics) 首席經濟學家 Mark Zandi 說,「該產業將是整個美國經濟的推力來源。」

他認為,住房產業的基本在於融資成本。他說:「如果 30 年期固定利率房貸利率維持在 4% 以下,市場應該會非常穩定。」「如果利率低至 3.5%,成長將非常驚人。但若超過 4%,市場動能將消失。」

Zandi 說,10 年期美債殖利率近一週維持在 1.60%,這是房貸市場的最佳水平。

Kelman 說,與其他外來事件可能暫時使市場感到意外並控制收益率一樣,武漢肺炎的爆發可能會產生意想不到的後果,也就是降低借貸成本。

Zandi 表示:「武漢疫情反諷地提振了住房市場。」他說:「隨著全球投資人湧入美國,讓利率一直在降低;這並並未損害我們的經濟,讓我們失去工作。」

他也強調,目前要談疫情的實質影響還為時過早,但正如 Kelman 所說,房市不會損失一毛錢:「遠處有烏雲嗎?並沒有。但是會下雨嗎?遲早會的。」

而就目前而言,美國人對金融市場的焦慮情緒可說是幾乎一無所知。密西根大學消費者信心指數超出預期,達到近 15 年高點,但只有 7% 的受訪者提到冠狀病毒。

就像 Kelman 所說的,購屋的決定目前「對宏觀經濟最敏感」。美國人可以延後購買服裝或不去餐館用餐,但是一旦買房,就是 30 年的承諾;因此他們仍然到處看房。

建商也可能最終會開始為經濟成長做出實質貢獻:Zandi 認為這可能是 10 年來第一次分析師低估了住宅建設的步伐,而非高估。他指出,雖然花了了一點時間,但建商終於想出如何在較低的屋價上降低營建成本的方法。

Redfin 股價走勢
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