房價成長率變房屋量成長率？房產泡沫已深入澳洲

在澳洲雪梨和墨爾本房產泡沫化之際，新建案卻大量的開展。

全球最大房地產泡沫滋生地之一的雪梨，8 月份單戶住宅價格與去年同期相比下降了 7.3%。公寓價格年增率下滑 2.2%。高端房屋的價格跌幅最大，跌至 8.1%。

據 CoreLogic 的每日房屋價值指數，所有類型房屋的價格合計下跌 5.6%，該指數較去年 9 月的高峰值下跌了 5.8%。

而指標稍微落後雪梨數個月的墨爾本似乎正在迎頭趕上。在 3 個月期間，6 月至 8 月，價格下跌 2.0%，使墨爾本成為首都城市中最差的房地產市場。

按細部分區，房價平均較一年前下跌 2.7%，但公寓價格仍小幅上漲 1.5%。在最昂貴的銷售季度，價格比一年前下降了 5.2%。據 CoreLogic 的數據，對於所有類型的住宅，價格年增率下降 1.7%，降至 2017 年 6 月初以來的最低水平。價格比 2017 年 11 月底的高峰下滑 3.6%。

追踪澳洲 8 大首都城市中最大的 5 個城市價格裡，CoreLogic 數據顯示，雪梨及墨爾本兩大房市外，其餘 3 座城市房價似乎有漲有跌。

布里斯本 Brisbane，房價年增上漲 0.9%、阿德萊德 Adelaide 房價上漲 1.0%。伯斯 Perth 由於自 2014 年澳洲西部礦業的泡沫，使房價下跌 2.0%，其房屋下跌 1.5%，公寓下跌 4.4%。

五大資本城市指數 8 月份年增下降 3.1%。該指數連續 11 個月逐月下滑，較 2017 年 10 月的高峰下跌 3.5%。

雪上加霜的是，預計未來 2 年內完成的新公寓量爆增。大雪梨範圍 2019 年預計將完成 31500 套新公寓。至 2020 年預計將完成另外 45500 套公寓。這使兩年內的新公寓完成總數達到 77000 套，總存量將增加 9.3%。

大墨爾本區域即將完成的新公寓預計將在 2019 年達到 29000 個單位，2020 年近 50000 個單位。在這 2 年中，公寓的總存量增加近 79000 個單位，或增加 11.5%。

由於為這些項目找到買主將變得更加困難，開發商可能會推遲或取消部份項目。因此，並非所有這些房產單位都可以在 2 年內完成。

在其他一些城市，公寓的存量預計將在未來 2 年以類似的方式增加。大布里斯本高達 18.4%、大阿德萊德增加 12.5%、大伯斯增 5.7%、大霍巴特 Hobart 增加 3.8%、大達爾文 Darwin 增加 9.9%。

在全國範圍內，預計 2019 年和 2020 年將增加現有庫存 9.3%。CoreLogic 提到，過去 5 年中，整體單位供應量顯著增加，與此同時，住房市場狀況在過去一年中有所惡化，特別是在雪梨和墨爾本，住宅價值下降，租金增長放緩。隨著新供應在未來幾年上線，預計這將導致雪梨和墨爾本的住宅價值和租金進一步下降。

CoreLogic 對於澳洲房市的前景黯淡，認為春季可能是一個具有挑戰性的季節。儘管新庫​​存已減少了 5.7%，但整體庫存水平較去年年增成長了 7.6%。庫存增加僅僅是由於缺乏吸收 (由於購買者較少)，房屋出售時間較長，而拍賣出售的房屋率已經落至 50% 的範圍。

經濟下滑的原因之一是投資者和投機者的突然退出，這對銀行來說是風險最大的因素之一。從 2014 年開始，澳洲銀行業監管機構 (APRA) 和金融監管委員會推出旨在減少住房市場投機的宏觀審慎政策。

此措施最初沒有結果，投機增加，價格上漲。但隨著收緊，包括對每個銀行徵收 30% 的限制利息抵押貸款以及為投資者提高抵押貸款利率，環境突然對投機投資人不利。

在一系列醜聞案件後，貸款標準被收緊，實際自住買家也受到限制，而泡沫最嚴重的雪梨和墨爾本也受到牽連。由於價格下跌且租金報酬率處於歷史低點，投資者和投機者更受到阻礙，而隨著利率上升，帶動融資成本，抵押貸款利率預期也會上升，也會撲滅任何房市火熱的殘留。

如同去年火熱的加密貨幣般，投資人似乎只能聽見「房產只會上漲」這句話，而雖然論澳洲而言，這句話澳洲人大概已經歷了 30 年，但中短期的未來似乎添增了陰霾。

穩定房地產價格往往會慢慢的漲跌，但雪梨和墨爾本已納入了全球排名第一的房地產泡沫中，在去年年底已經過了明顯的轉折點，並形成了明確的回轉曲線。