中指院：中國樓市政策密集影響市場預期 降溫將加速來臨

路透北京10月10日 - 針對國慶期間中國逾20個城市密集出台房地產調控政策，中國指數研究院周一發布報告稱，考慮到本輪政策力度，並結合歷次政策收緊後市場反應，可以預期未來樓市將逐步降溫，成交量價回調可期。

報告指出，十一前後，一線城市及天津，合肥，鄭州等20多個城市集中出台了房地產市場調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節，盡管政策內容及力度差異明顯，但政策出台密度之頻繁、範圍之廣泛、精準性之強，已然足以改變市場各方對於未來樓市走向的預期。

“此輪政策繼續堅持了分類調控、精準施策的原則，在註重抑制投資投機性需求的同時仍然保持了對合理消費需求的支持，有利於市場回歸平穩。”中指院表示。

報告將本輪政策與2011-2013年上一輪限購限貸政策做了比較，指出本輪政策中，一線城市多已回到上一輪的水平，二線城市總體力度不及上一輪，這也為未來政策根據市場變化再作調整留下空間；政策城市分化明顯，各城市根據自身實際施策，政策不再“一刀切”，部分城市因時調整，多輪逐步升級。

此外，本輪以信貸政策為主，且力度更大。上一輪政策中限購政策最受關註，而此輪政策中限貸政策更為搶眼，不同城市貸款首付上限差異明顯，同一城市也區分不同購房對象、普通及非普通住房等適用差異化信貸標準。

“整體來看，在政策出台後，市場將逐步形成並強化調整預期。然而，由於各個城市自身存在的需求的差異性使其在面對政策調控的過程中呈現出多樣化的反應。”報告稱。

報告舉例，對於投資投機比重較為顯著的城市，將量價波動明顯。這其中就包括大城市周邊因規劃利好導致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規定。二套房首付比例最高達七八成，將對抑制投資投機性購房需求產生立竿見影的效果。

對於資源稀缺供需矛盾長期存在的城市，將高位小幅回調。從本次政策對此類城市的調控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處於全國最嚴的狀態，此次政策的進一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場的反應也難以超出基於歷史經驗的預期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

對於需求透支過快、土地供應分化的城市，成交量將回落明顯。蘇州、南京此次調控政策又在之前的限購基礎上進行了升級，表明這些地區的需求非常強勁，超出之前的政策預期。對於這樣的城市此次出台的調控政策並未涉及加大土地供應的內容，僅體現為限地價，難保後期不出現繼續趨熱的可能性，因此，後期從供應端加碼具有較大的必要性。而合肥、杭州、鄭州、福州等城市的政策明確表明加大土地供應力度的決心，這對市場上買賣雙方預期的轉變將起到至關重要的作用。

而需求穩定且後期供應充足的城市，量價調整有限。成都、濟南、南寧等城市在此輪也加入到政策調控行列主要還是城市內部小範圍過熱的問題，在市場預期改變後期政策力度加大的可能性也較小。

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