新一輪房地產調控能否真正抑制瘋狂的房價

這個國慶長假不平靜，在北京率先啟動「9.30」樓市新政後，短短7天，已經有近20個城市出台了調控措施，囊括了除上海外的大部分一線城市和二線城市。這麼密集的樓市調控，堪比2年前的那一波，上次全國有40多城市對樓市實施了限購。而這次一些城市是在前不久已經實行限購的基礎上再次或者第三次進行限購，估計調控的名單在未來幾日還會增加。

今年7月，政治局會議提出「抑制資產泡沫」。在中國，能夠讓全民瘋狂並為政府所關注的資產只有股市和樓市。鑒於股市在去年已經被「擠泡沫」打趴下了，這里的抑制資產泡沫明顯針對的是樓市。因為自去年下半年後，房地產市場生起一輪新的泡沫，短短幾月，像北京、深圳等地房價漲幅已經過半。這種情況進入2016年後並未停止，並帶動像鄭州、合肥等向來為價格窪地的二線城市的房價飛速上漲，且有向全國蔓延趨勢。政治局的「抑制資產泡沫」就是在這個背景下提出的。所以要提出「抑制資產泡沫」，更深層的考慮還在於，在實體經濟不振、增速下行的壓力下，房地產的「一枝獨秀」固然在短期內能讓固定資產投資和經濟增長的數據「好看些」，但高房價本身會帶來和衍生更大的社會問題，包括加槓杆本身所掩藏的金融危機、進一步擴大社會的貧富分化、扼殺大眾的創業和創新、地方政府對土地財政的深度依賴、結構調整的延緩，以及致滯中產社會的形成，加速精英的海外移民和財產轉移。這些問題都與房地產市場息息相關，如果在未來幾年仍由樓市的虛火燒下去而使得它們得不到有效解決或減緩，將會影響到中央提出的「四個全面」戰略布局，並最終或導致「兩個一百年」的奮斗目標乃至「中國夢」不能如期實現。故而，房地產是當下中國需要優先關注的大政治。

然而，頗為諷刺的是，在政治局會議發出「抑制資產泡沫」的警告後，樓市上漲的步伐不但沒有暫緩停止，反而被進一步強化和刺激，雖然在這之後，少數城市如深圳和杭州等出台了一些限制措施，但由於力度不夠，大眾和市場從政治局會議讀出的信息與政治局所要釋放的意圖完全相反，樓市在八、九月尤其在進入「金九銀十」的九月後，更呈現出一種全面癲狂的狀況，就像一個吸了毒品的人一樣，毫不理會泡沫的預警。從個體來說，絕大多數人都感覺房價太高了，可每個人又擔心此時不進入市場，未來根本買不起房。中國的房地產市場在過去十幾年中，被唱衰過多次，可每輪唱衰，在短暫的房價下跌後，迎來的是更猛烈的反彈，很多人就這樣喪失了一次又一次的買房和財富增值的機會。正是基於這種經驗，人們相信，中國的房地產市場將會上演永久不敗的神話。事實上，一些人包括所謂房地產專家就是如此鼓吹的，認為中國有不同於其他國家的特殊國情，中國人多，城市化遠未完成，何況政府不希望泡沫破滅，因此，類似日本上世紀80年代泡沫破滅的情景不會在中國重演，任何時候進入市場都是正確的。從這個角度看，今年以來，房價雖然漲得離譜，但若不進入市場，以後根本就別想買房，也就只能成為窮人。於是很多人就這樣帶着半恐慌半瞳景的心情義無反顧地跳進了買房大軍的行列。

對於一個失去理性的瘋狂市場來說，任何警告都會被當做耳旁風，但從政策制定的角度言，政治局會議的提醒被市場漠視也傷害到了中央政令的權威。對中國這樣一個講究中央權威，現階段也需要中央權威去推進各項改革和發展大業的國家來說，政府權威的受損並非好事，至少從領導人的角度看是這樣。因為它不單單表明在政府和市場的博弈中政府難以駕馭市場，也喻示着在中央和地方的博弈中，中央難以駕馭地方。諸侯政治、地方山頭一直以來是中國政治的一大頑疾。本屆政府強調講政治規矩和政治紀律，要求各級干部必須有政治意識、大局意識、核心意識和看齊意識，應該說，很大程度上扭轉和改變了過去弱中央的格局。盡管如此，至少在房地產領域，這種講政治講大局的局面尚未完全形成，中央的權威尚未完全樹立。

同過去數次的房地產調控不同，因為中國經濟的下行背景，房地產行業存在去庫存的沉重壓力，尤其對二、三、四線城市而言，去庫存的任務非常重。故對中央政府而言，本次調控沒有統一的政策，而是實行「一城一策」、「因城施策」，在2014年實行限購的40多個城市中，除了北上廣深這四個一線城市外，其他地方全部解除限購。由於有了這個「一城一策」的調控方式的轉變，地方政府也就少了中央的干預，有了政策自主的空間。理論上說，「一城一策」的調控方式有利於調控的精准化，鑒於各地情況的不同，過去「一刀切」的調控方式帶來的一大後果，就是誤傷。然而，調控自主也有弊端。雖然地方更明了本地情況，但政府的自利性也使得各地政府在房地產調控中更偏向政府自身利益，而較少考慮民眾利益。換言之，在經濟下行壓力下，地方政府更依賴土地財政，那麼，地方在調控樓市時，就不希望房價有一個較大幅度下降。在這點上，中央和地方的目的其實一樣，但地方更能感受到土地財政的直接壓力，所以在樓市調控中，把重點放在限購上，而對土地溢價造成的房價上漲，則高舉輕放，地方實際上是以此表明一種調控姿態，好對上對下都有交代，就此而言，一些地方的前期調控，實則半心半意。這也就造成市場誤讀政治局的警告。

對此，中央自然很清楚，但不管無奈還是無力，要是在以前，中央是能夠容忍這種狀況的，然而如今，則有些不能容忍地方在調控中的「弄虛作假」行為，冒犯中央權威。有兩個因素促使中央改變對地方調控的態度，一是前面談到的畸高房價所導致的現實和潛在危害，這種種危害已愈來愈顯現出來；二是明年召開十九大，中央需要營造一種和諧氛圍。因此無論從政績還是消除社會矛盾考慮，中央都不希望因房價而引發社會不滿，進而由不滿激化社會矛盾。而目前的高房價已經撕裂了社會。

對一個大一統的中央集權國家來說，中央和地方的目標函數及所承擔的責任是不同的，在房價問題上，地方政府雖說不可以完全不顧高房價帶來的種種社會問題，尤其是全民的不滿，但顯然，中央要承受更大的責任和壓力，任由房價失控，將直接損害中央權威，並危及執政基礎。所以，在房價和民眾的耐心都接近臨界點的關口，中央不能再由地方在調控上「玩小把戲」，把自己的話不當話。如果在房價問題上不能立威，那麼在其他棘手的社會問題上中央的權威也就確立不起來。故北京是否揣摩到了中央的意思而選擇在國慶節前夜出台樓市新政，或者調控是否經過中央授意、代表中央並不重要，重要的是，其他地方把它看成是中央的意圖。

北京此次調控采取了認購又認貸辦法，提高了新房和二手房的首付比例，比之前實行調控的其他城市標准都要嚴。政治局會議後，一些漲幅巨大的二線城市及深圳在8月和9月都出台了限購或限貸措施，但力度普遍不大，故被市場忽視。但北京的樓市調控給市場傳達的意圖不同，這一是因為北京作為首都的地位，二是北京樓市新政的嚴厲程度，尤其在打擊投資和投機上的嚴厲程度讓市場感覺，中央在經過2個月的政策「靜默期」後，開始真正要抑制樓市泡沫了。

如果單有北京的調控而未有天津的及時跟進，市場和其他地方或許不會進行這樣的解讀。在北京出台樓市政策幾個小時後，天津宣布了比北京更嚴的調控。從房價來看，天津雖為直轄市，但房價一直進不了一線城市行列，可其在首付的標准上比北京還嚴，只會讓市場和其他城市認為，這不是天津的自選動作，不排除天津其實早已制定好了政策，就等北京放第一炮，自己放第二炮。

現在，京津二市「打頭陣」，率先向中央「看齊」，其他高房價的一、二線城市再「無動於衷」或「三心二意」，就會被看作「政治不正確」。因為雖然地方利益重要，然而，在抑制樓市泡沫這個重大政治面前，地方政府清楚自己該如何做，所以在國慶節的幾天里，被住建部點名的其他城市紛紛出台調控措施，一個比一個嚴厲，包括此前已經出台調控措施的深圳、杭州、蘇州和南京等。這就是在學北京天津向中央「看齊」。

樓市能否因此有一個下降，很難判斷，可有一點是明確的，即政府的政策拐點將自國慶節後開啟。鑒於中國樓市積累了太多泡沫，市場已經風聲鶴唳，盡管政府不希望出現樓市大跌，但在政策急剎車後，不排除樓市在某個偶發事件的觸發下，出現短期急跌，若此，樓市將很可能發生踩踏事故，一些高位接盤者會在此次調控中成為炮灰。