化解樓市風險與抑制泡沫的有效途徑在哪里

本文由安邦咨詢授權和訊網智庫發布

盡管中央提出要去槓杆、去庫存，要抑制資產泡沫、避免資金「脫實向虛」，但今年以來，盡管一些熱點城市推出了限貸限購的調控政策，但國內一二線樓市持續火熱，相關泡沫風險成為國內外各界注目的焦點問題。

9月20日，央行旗下《金融時報》刊文表示，一線城市樓市「高燒」不退、部分二線城市樓市價格短期暴漲，這是前期地方政府沒有很好地調控樓市供求關系的結果，在供給端的土地供應和規劃方面造成了瓶頸，而在需求端未能有效控制投資及投機性購房需求。文章提出，地方政府應重點改進樓市的供給結構，同時引導和控制投資投機性購房需求，要不折不扣地執行中央部委有關調控政策要求，不給房地產價格泡沫化趨勢再添「火力」。

安邦智庫（ANBOUND）研究團隊認為，地方政府出於確保經濟增速、擴大稅收、改善公共服務質量等多種因素的考慮，在推動樓市的過程中，確實扮演了重要角色，也是地價不斷瘋漲的直接受益者。但樓市泡沫膨脹到如此程度，是多種核心因素共同作用的結果，指望地方政府推進房地產市場供給側結構性改革很不現實，也不是抑制樓市泡沫的根本之道。

2001年以來，中國經濟迎來一段黃金發展期。一個國家的經濟向好，其國內房地產行業通常也要水漲船高，這是經濟規律決定的，絕大多數發達國家都有過類似經歷。但中國不一樣的地方在於，我們的經濟發展過度依賴貨幣擴張和投資，流動性過剩的程度在所有經濟體中都是數一數二的。截至目前，國內廣義貨幣供應量M2已經超過140萬億元，其中很大一部分輸送給了房地產業。因此信貸極度膨脹，是導致中國出現樓市泡沫的根本因素之一。

其次，發展房地產業是中央政府一開始就確定下來的核心經濟政策之一，並在十幾年前啟動住房改革，希望借助房地產投資帶動鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等其他行業的發展，並確保政府獲得一個不斷增加的財政來源。當前，國內經濟下滑嚴重，房地產對經濟的支撐作用更加受到中央的重視（國家統計局發言人盛來運近期發言已經把這點說的很明白），地方政府也希望樓市繼續繁榮，將土地財政延續下去，緩解持續上升的財政壓力。去年末以來，中央提出國內居民儲蓄過高，「鼓勵居民部門加槓杆」，並推出一系列放松樓市的貨幣政策。可以說，中央政府是這一輪樓市火爆的直接推手。

第三，因缺少有效的投資途徑和抵消通脹的手段，再加上受傳統觀念影響，國內居民不論是出於住房需求還是投資需求，都在主動將更多資產配置到不動產領域。今年7月，當月新增信貸幾乎全部由個人按揭構成，而8月份的人民幣貸款增加額（9487億元）中，個人住房貸款占比接近56%，再次成為信貸增長主力。今年上半年全國新增人民幣貸款7.5萬億中，有至少2.3萬億投向了購房貸款（已接近2015年全年的水平），加上1.1萬億投向房地產開發企業的貸款，合計至少有46%的貸款投向了房地產市場。

第四，受實業難做、過剩行業貸款不良資產規模擴大、缺乏優質投資標的等因素的影響，各家銀行都在主動擴張個人按揭貸款業務，這也是推動樓市火熱的重要因素。數據顯示，今年前八個月居民中長期貸款平均為4532億，較2015年月均貸款增長了78.3%。截至6月末，18家上市銀行個人住房貸款余額合計138806.76億元；其中，新增部分達20070.94億元，占全國金融機構新增個人購房貸款的85.05%。此外，18家上市銀行新增個人住房貸款，占其新增客戶貸款和墊款總額的比例達到45.46%。也就是說，銀行將一半信貸都投給了個人按揭。

安邦智庫的研究人員認為，抑制國內房地產泡沫是個復雜的系統問題，不單是投資者瘋狂購房推高房價，其宏觀根源還是在於城市化帶來了資本過剩，而資本過剩將會輕松推升資產價格，形成普遍的泡沫。要抑制房地產泡沫，必須采取系統的抑制措施，一要抑制信貸過快增長，減少市場流動性在「脫實就虛」的環境中追逐資產；二要加快農村土地入市改革，增加更多有效土地供給，同時要與城鎮化相匹配；三要拿出改革的魄力，加快引入房產稅和房屋空置稅等相關稅法。如果只在地方政府「限貸限購」之類的政策上打轉，將很難消除樓市過熱的局面，並會加重樓市泡沫自行破裂的風險，威脅宏觀經濟平穩運行。

抑制樓市泡沫，地方政府能做的恐怕不多。解決之道還在於綜合發力，抑制信貸的過快增長；加快農村土地制度改革，增加更多有效供給；同時，盡快引入房地產稅等相關稅法。