萬達選擇退市 他的同學卻說要加速

同樣在港交所，萬達商業（HK03699）不出意外的話將在9月退市，而他的同學大悅城地產（HK00207）不僅不退市，還表示要加速發展，並對提振股價頗有信心，「資本市場將會非常認可我們的業務模式。」

9月8日，大悅城地產天津（樓盤）和平大悅城項目舉行商鋪交付儀式，並計劃在今年的12月24日上午正式開業運營，作為公司首個落地的輕資產項目，和平大悅城的開業也揭開了大悅城地產的輕資產戰略進入實操階段。

「之前大悅城地產從速度上來說確實是慢了，通過重資產開發向輕資產運營轉型，將會進入快速發展階段，計劃到2020年做到20個大悅城項目。」大悅城地產有限公司副總經理吳錚表示，未來的大悅城地產將成為一家以資產管理為核心的公司，資本市場很認可公司的輕資產業務模式，並對未來提升股價頗有信心。

降股提速

從2015年開始，越來越多的商業地產商開始轉型做輕資產運營，並被媒體稱為「拋售並購年」。

「拋售」是指以萬達為代表的百貨、零售等商業開發運營商關店、倒閉、出售資產；「並購」則以阿里並購銀泰、萬達入股蘇寧等大佬的線上線下融合為代表。

有媒體統計稱，去年萬達、恆隆、中糧大悅城等國內排名前列的商業地產開發商業績出現大幅下滑，而凱德、太古、華潤等企業雖然增速有所放緩，但由於企業內部修復，財務業績逆勢穩健強勁。

受業績影響，轉型輕資產已經成為行業趨勢，但輕資產能否拯救商業地產開發商，卻沒有唯一答案。

「輕重資產是一個資本層面概念，但是不能拋開核心運營能力這個根本，首先還是要做核心運營才能做好輕資產。」大悅城地產有限公司副總經理吳錚在接受和訊房產采訪時表示，大悅城地產向輕資產轉型，完全是從自身發展需求出發。

據了解，從2007年西單大悅城開業，到目前上海（樓盤）大悅城項目的二期、成都大悅城，10年間大悅城地產只做了7個大悅城項目。

「從速度上來說我們確實是慢了，」吳錚分析稱，速度慢的主要原因還是在投資策略和對商業地產的認識上，之前的運營模式是把每個項目都作為一個單個項目來做，自己投資、自己進行資金滾動，項目間的資金拆解做的不是很多，比如之前不可能把一個項目的資金拿出來做另外一個，或者把一個項目抵押拿資金做新的項目的，發展模式完全是靠資產價值提升、租金收入增長來做盈利模式和開發。

吳錚指出，現在要加快速度就是要把股份比例降下來，我們只要有控制權和品牌就能夠用更少的資金、持續的撬動更多的資產，並且有很多的收益，資本方會更願意進入。

「這是一個總戰略，就是我們把股份降低，用小股操盤甚至無股操盤的方式發展。」在吳錚的計劃中，未來的大悅城會成為一個資產持有管理公司，提供資產運營管理服務，此外還會持有很多的基金，包括未來的房地產信托等，在基金下面再持有項目，大悅城在基金里面只占很小一部分，比如50%、20%，其他都資金都通過各種方式來募集。

「那時的大悅城就將成為一家以資產管理為核心的公司，盈利模式就和之前靠租金、出售物業不一樣，未來的大悅城更多的是品牌管理費、退出期獎勵、投資股權收益等，以資產管理、資本運營以及品牌管理為核心的一個收益模式。」

自買自賣實屬自資產擴張

此前大悅城地產曾發布公告稱，將出售旗下六個大悅城項目股份給一家基金公司，媒體披露，這家基金公司實際上是由大悅城全資子公司恆瑞有限公司作為普通合伙人，與兩家機構投資者（作為有限合伙人）共同成立的，被媒體稱為「自買自賣」。

據了解，另外兩家有限合伙人為Reco及恆悅富，其中，Reco為GIC(Realty)PrivateLimited的間接全資附屬公司，GIC(Realty)PrivateLimited透過其全資附屬公司分別擁有百馳有限公司的45%已發行股本、悅誠(香港)有限公司的48.04%已發行股本及華鏗有限公司的49%已發行股本，以上公司均為大悅城非全資附屬公司。

另外一家有限合伙人恆悅富則為中國人壽(601628,股吧)保險股份有限公司的全資附屬公司。

此前，大悅城已經發布公告稱，公司將打包北京（樓盤）、天津、上海六個大悅城項目的49％股份出售給上述這家基金公司，包括北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城、北京朝陽大悅城、北京中糧廣場、中糧·置地廣場(原安定門項目)。

「上述股權出讓總價將不低於92.89億元，其中中國人壽認購三分之二，GIC認購三分之一，這個價格跟我們賬面價格相比溢價22％，是一個很不錯的價格，同時我們不承諾給基金方任何的收益保證，實際上這個形式就是類似於房地產信托投資基金(REITs)。」吳錚表示，這並不是自買自賣，而是大悅城地產輕資產的第一步，也就是把存量的資產部分拿出去做，把資產做輕一些；「相信REITs在未來兩到三年內可能會出來，到時候我們就用REITs的形式來做。」

除了第一步，大悅城地產的輕資產戰略還有第二步和第三步。

吳錚表示，第二步就是馬上會建立商業地產改造基金，主要針對一二線城市核心區域的有價值的項目，老項目改造，這個基金會引入投資者，我們大概占20％～30%的比例，其他都是投資者，大概會有幾百億的規模，依托我們良好的品牌影響和強力的管理運營能力迅速激活它。

第三步就是管理輸出，也就是「無股操盤」，現在昆明（樓盤）、貴陽的項目都已簽訂協議，基本相當於酒店管理公司的模式，同時簽訂一個優先收購權協議，提前鎖定價格，收購一定比例的股權，同時擁有選擇購買或者不買的權利。

「我們在退出的時候，還有資產增值部分一定比例的利益，比如10%或者20％。」吳錚相信，通過品牌、管理撬動資產，可以達到迅速擴張的目的。

「上述三種模式是我們輕資產的主要模式，未來大悅城的架構應該是這個架構，這也是很具體、很有操作性、受資本市場認可的一種模式。」吳錚表示，香港資本市場卻有不利於國內開發商的地方，很多資本進來後都套利出走了，對上市公司來說喪失了融資屬性，這也是萬達商業退市的原因。

但他表示，大悅城地產目前沒有類似萬達商業的想法，並對自身輕資產業務很有信心，他表示，以和平大悅城項目為例，老項目改造的項目可以在1到2年兩內完成改造和開業，而重資產開發至少需要三年才能開業，此外還需要幾年的養商期。

吳錚表示，到2020年，大悅城計劃開到20家，並進一步向一二線城市尋找有價值的老項目改造，另外向貴陽、昆明等城市輸出品牌管理，迅速擴張。