遠洋產業地產模式之考

在房企轉型之路上，各家章法不一。有的業務范圍收縮，有的業務多元化。遠洋集團便是在業務多元化之路上越走越遠的一家房企。

2016年，遠洋集團正式確立住宅開發、不動產投資、客戶服務、房地產金融、產品營造五元發展戰略。

事實上，在這四元加一戰略之內，產業園區開發也是遠洋集團正在發力的領域。北京（樓盤）密雲的遠洋·雲谷智能核心研發產業園便是遠洋產業地產的首次試水。這一業務也被視作遠洋「再創業的撬點」和「在改變的起點」。

初次涉水

「結合自身業務特點，遠洋已開始涉足產業地產領域，並聯合各方搭建軟硬皆施的產業平台，聚焦智能制造研發、設計、中試、展示環節；同時，也通過產業地產項目的開發與投資運營，形成新興產業聚集，並依托遠洋集團第四步發展戰略五元業務布局，聯動及協同發展，形成遠洋產業發展業務新模式。」遠洋集團高級副總裁陳潤福表示。

據了解，2011年，遠洋通過股權合作的方式取得了密雲項目的開發權。該項目一期規劃500畝，目前已建成有土地證的126畝，待獲取374畝，預計明年第一季度獲取。目前，產業園一期擬定位智能制造核心研發、設計、銷售、展示等智能制造產業鏈前端，通過打造智能制造創新中心、提供智能制造公共技術服務平台以及龍頭企業引領的方式形成產業聚集。

首次踏進產業園領域，對遠洋而言，不失為一大挑戰。

陳潤福表示，一是遠洋集團是全國性布局的企業，對資源的把握，跟各地政府關系的融洽度，成為遠洋產業園業務拓展很大的優勢；二是涉足產業園領域，遠洋並不是單打獨斗，目前正和國內國外一些知名的智能制造核心研發企業談判，未來將形成戰略合作伙伴關系，通過龍頭企業、技術服務平台的引入，帶動產業園區未來招商渠道和客戶積累；三是遠洋集團多元化投資的方式，未來對於某些產業的投資也非常有幫助。

「遠洋希望打造的智能制造產業園區平台是一個良性的循環生態。通過政府平台，滿足政府方對於產值稅收、產業結構優化、龍頭企業落地等訴求，引入行業龍頭企業、技術服務供應方，實現區域整體產業升級；通過技術服務平台，完善園區服務功能，為入園企業提供載體空間的同時，提供全產業鏈整合解決方案，實現企業技術升級。」陳潤福表示，未來遠洋還將創立產業基金，用於園區內企業創新創業、技術轉化、股權投資，實現各方面的有形、無形收益訴求。

模式之考

不過，對於首次涉足產業地產領域的房企而言，最大的問題是思維方式的轉變。

能不能從一個傳統的房企轉到涉及諸多產業的領域，這首先需要思想上的轉變，關於產業地產，關鍵是看地產還是看產業。

據了解，由於土地的性質和園區的性質，目前，密雲產業園區招商的企業主要是智能制造產業研發的上游企業。目前已完成的是數字信息產業基地，里面有5萬平米的呼叫中心和4萬平米的配套公寓，形成了一個小的園中園。

對於運營產業地產的難點，遠洋集團寫字樓事業部產業發展業務負責人劉宮坦言，最大的難點在於對於產業的了解和把握。「成熟的產業地產商優勢在於懂產業，知道怎麼布局，知道產業怎麼做，怎麼孵化。對於遠洋而言，投資建設、融資是強項，但對於產業的把握和認知是弱勢。遠洋會逐漸改變，也會招一些產業園區運作的人才。」劉宮說。

事實上，遠洋涉足產業園區領域，首先來自市場所需。因為，未來居住、生活的結合，需要有服務業的支撐。未來隨着產業的發展，聚集人口的增加，衍生的需求非常可觀。

另外，從資本的角度看，目前遠洋資本更多是圍繞集團的核心業務，但未來產業地產形成核心利潤點後，其實可以形成非常好的對接資本結合點。

在遠洋集團寫字樓事業部產業發展業務負責人劉宮看來，目前遠洋產業園的運營收益主要是三大塊：一是租售收益；二是常規運營服務收益；三是產業金融投資收益，包括一些資本證券化的收益。

劉宮表示，未來遠洋將依托密雲項目帶動產業園區運作業務，同時，也會在京津冀、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）幾個熱點區域，根據遠洋自身已有資源優勢進行市場拓展。

據了解，未來遠洋還將創立「遠洋·雲創匯」產業投資運營服務輕資產品牌，集聚政府方、技術服務方、企業方三位一體，為園區企業提供基礎產業服務、企業管理服務的同時，專注企業專項服務、人才管理服務及金融專項服務，共建園區產業生態圈，拓展、持續、復制、共贏，促進園區企業發展。