中國30餘城市或放鬆樓市限購 庫存積壓逼政府救市

在庫存積壓及房價下跌壓力下，實行了3年之後，樓市限購令正在多個地方以各種各樣的形式退出歷史舞台。據統計，2011年以來，共有40個左右的城市出台了樓市限購令，預計2014年除了京滬等一線城市之外，其他30多個城市都存在放鬆樓市限購的可能性。

除了突破限購令之外，地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出台的「限降令」政策規定，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，那麼將通過技術手段限制網簽，這被疑為托市。安徽銅陵市則宣佈，在住房公積金貸款、契稅補貼、外地居民購房落戶等方面給予購房者優惠。

據中新網援引《中國經濟週刊》報導，最近8年，樓市遭遇了兩次幅度較大的調整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。國家統計局的數據顯示，2009年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環比下降0.2%；與此同時，房價環比下降的城市數量超過了房價環比上漲的城市數，其中，新建住房銷售價格環比價格上漲的城市有17個，而環比價格下降的城市有36個。

2014年5月出現了同樣的趨勢。上海易居房地產研究院一份報告指出，70個大中城市房價近兩年來首次由漲轉跌，出現下行拐點。局部來看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個，這至少是今年首次出現了房價環比下降城市數量超過上漲數。

在2008年、2009年，樓市遭受了最近8年來最大幅度的房價下跌，當時開發商紛紛呼籲救市，甚至在2009年全國兩會召開前夕，房地產商專門組織召開全國性會議，通過媒體等多個平臺倡議救市。

不過，在2014年，地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時間上來看，今年的救市節奏比2009年更早。2009年地方政府大範圍救市時，很多地方房價下跌程度較深，如2009年2月新建住宅環比價格下降的城市中，石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%；而在今年5月，全國新建商品住宅價格環比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

從救市決心來看，今年地方政府的意志也顯得十分堅定。以呼和浩特市為例，該市最早在6月20日即發文鬆綁樓市限購政策，隨之引發了強烈關注，而呼和浩特市方面以文件出現錯誤為由收回文件，輿論一度猜測，呼和浩特的救市或將難產，但在6月26日，呼和浩特正式宣佈解除樓市限購。

地方政府為何表現出比以往更強烈的救市意願？以呼和浩特市為例，該市房地產開發監督管理處處長冀罕鋼對媒體回應稱，根據國家關於房地產市場實行分類指導和加快城鎮化進程的要求，各地應按實際情況，對房地產市場作出政策引導。如今呼和浩特的房地產市場，已進入理性發展狀態，不會出現搶購和炒作房價的問題。為此，順應市場需求，及時進行了政策引導。

那麼，呼和浩特的房地產市場真相究竟如何呢？上海易居房地產研究院日前對35個城市2013年商品住宅現貨的去庫存化週期研究發現，35個城市中，排名前3位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊，其存銷比數值分別為37、28和25。該數值越大，意味著商品住宅庫存越高。換言之，呼和浩特屬於去庫存化速度最慢的一類城市。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，市場降溫，將加快地方救市的節奏。很多城市庫存積壓、房企上半年銷售業績不佳，都會倒逼地方政府主動進行限購政策的鬆綁。

更重要的是，這種市場的大幅降溫似乎毫無徵兆，完全超出了地方政府的意料。國家統計局日前公佈的房地產銷售情況變動圖顯示，2013年1-5月，全國商品房銷售面積同比增幅還高達35.6%，銷售額同比增幅也高達52.8%，但今年1-2月，全國商品房銷售面積和銷售額同比均為負增長，在今年1-5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅不斷擴大。

國家發改委宏觀經濟研究院相關負責人日前指出，2008年的房價變動，更多的是在長期的樓市調控作用下發生的，而如今短短一年時間內，在沒有更進一步調控政策的背景下，市場發生了大幅反轉，顯然難以預料。

而在另一方面，地方政府對於土地財政的依賴，也越來越重。

《中國經濟週刊》記者查閱財政部國有土地使用權出讓收入數據發現，該數據在2013年為41250億元，2012年為28517億元，2008年則為10375億元。

而同期，全國公共財政收入在2013年為12兆9143億元(人民幣，下同)，2012年為11兆7210億元，2008年僅為6兆1330.35億元。

也就是說，從2008年到2013年，全國公共財政收入6年時間翻了一番，而同期土地收入翻了兩番，土地收入增速明顯更快，土地收入與全國公共財政收入的比值從1:6增長為1:3。

業內人士預測，在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下，地方政府很難坐視房價跌幅擴大，樓市趨冷，救樓市的動機依然存在，自然會加快救市政策出台。