最快今年回穩！摩根大通：中國房市真正復甦恐要等明年

今年被視為中國房市止跌回穩的關鍵節點，但實現全面回升仍面臨挑戰，多位專家及機構指出，市場復甦恐將分化，政策支撐與信心重建將成為核心變數。

摩根大通 (JPM-US) 中國首席經濟學家朱海斌上周三 (21 日) 分析，目前一二線城市已呈穩定跡象，但三、四線城市因庫存居高不下、需求疲軟，調整週期可能延續至 2026 年。

多家機構預測，今年新屋銷售、開工等指標較去年同期仍將下滑，但跌幅逐步縮小，真正築底恐須等到 2026 年。這一判斷跟官方「持續鞏固房地產市場穩定態勢」的表述相呼應，顯示市場壓力猶存，但政策托底效應已初步顯現。

市場分化成為顯著特徵，北上深廣一線城市今年前 4 月數據顯示正面訊號，北京新建商品房銷售面積年增 5.8%，4 月新屋價格季增 0.1%，其中改善型需求成為主力，逾六成的中高階專案成交活躍，而剛需市場觀望情緒濃厚。

相較之下，三、四線城市仍深陷調整，新屋跟中古屋房價年減幅度雖收窄，但市場動能不足。

目前，政策端正透過供需雙向調節尋求突破。一方面，一線城市恐逐步鬆綁限制性政策，五環外限購調整、多孩家庭購房指標放寬等預期升溫。另一方面，「好房子」準升級推動產品結構調整，開發商加速向高品質住宅轉型。

值得注意的是，政策目標已從「量」的刺激轉向「質」的提升，透過改善居住屬性重塑市場信心。

儘管政策持續發力，市場共識認為，基本面復甦仍須仰賴宏觀經濟與居民收入成長。當前置換鏈條加速、中古屋止跌等現象顯示市場自我修復機制啟動，但「疤痕效應」尚未完全消退。

對此朱海斌認為，政策需要時間沉澱效果，但百姓錢包的厚度才是最終答案。市場普遍預期，今年將是政策支撐與市場出清並存的關鍵過渡期，為 2026 年全面趨穩奠定基礎。