〈房產〉央行不升息+選擇性信用管制 房仲估房市價量續揚機會高

在房市有過熱疑慮的狀況下，市場普遍期待台灣央行以升息來抑制過熱的房市，但 (13) 日最後結果出爐，央行維持利率不變，房仲業者認為，房市熱度恐怕難降溫，預期下半年房市價量持續走高機會大，而商仲業者則指出，美國第三季的降息議題來勢洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩，商用市場穩定看多。

永慶房屋指出，本次會議也決議選擇性信用管制再加碼，再降低特定地區 (六都 + 新竹縣市) 第二戶購屋貸款成數由七成降至六成，無寬限期，但並未擴及全台，管控力道弱，房市衝擊小，對於首購與換屋族群完全沒有影響。若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者，且為第二戶貸款時，恐需多準備一成自備款，衝擊較大。整體而言，台灣央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」，預期下半年房市價量持續走高機會大。

商仲業者指出，近期房市過熱的市場議題，催生近日主管機關先限縮私法人購置住宅的規範，又針對新青安提出停止加碼補貼及切結、貸後管理等措施，所以在本次央行理監事會議前頗有山雨欲來風滿樓之勢，幾套劇本的排列組合也成為街談巷議的焦點。另外，賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌，因此今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，回顧央行在 2020 年 12 月開始新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到 2022 年才以升息取代信用管制。而這次央行繼去年 6 月後，再度祭出第六波的信用管制，壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數，並調升存準率 1 碼，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求。

黃舒衛分析，新青安的原意是補貼首購族進場，但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿，把預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多市場亂象。

但房市預售案不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制的牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。

黃舒衛認為，無論是超額儲蓄、資金回流的動能，以及產業、股市表現的樂觀預期，短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場，而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

黃舒衛表示，商用市場雖面對高利率不降的壓力，但 AI 產業誘發全球供應鏈重組的正炙， 包括高利率環境下，收益利差持續被壓縮，高收益的產品難尋，置產買方加價左右為難，自用買方獨霸市場。同時，繼「護國神山」而起的 AI「護國群山」科技業的擴廠需求來看，近期國內外科技大廠租、購需求有明顯增加的趨勢。舉凡軌道經濟紅利、供應鏈聚集的區位，才是企業鎖定的目標。同時，對於 ESG、耐震、綠電的基本需求，乃至樓板載重、樓層高度、電力供應的等特殊性需求，需求往高規新大樓移動，同時也出現不少購地自建或量身訂做（Build -to-Suit）的探詢機會。

商仲業者認為，預期未來高科技投資帶動各類住、商、零售需求，建商積極補進土地原料，連精華區整棟單一產權的具重建價值的建物也備受青睞。預期今年土地交易量有機會追上 2022 年前、一年 3000 億元的紀錄。同時，有現金流誘因的大型零售、旅館等輕資產營運商，具抗通膨的投資效益，持續尋找大面積合適標的，也衍生結合基金、REITs 等投資機構的組合進場。

黃舒衛提醒，過去台灣房市有三大因素支持大漲小跌的超穩定結構，首先是自有住宅比率超過 8 成，其次是揹有房貸的住宅不到四分之一，最後是公共建設、就業就學人口集中在主要都會區。然而未來隨著高科技投資往中南部移動，以及重劃區、新成屋出現千禧年之後的新高量，需求及債務結構與以前大不同，價格泡沫、風險集中的現象可能更為廣泛，無論是政策監管、建築投資、金融放貸的考量都應該與時俱進。