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房產

〈房產〉央行不升息+選擇性信用管制 房仲估房市價量續揚機會高

鉅亨網記者張欽發 台北 2024-06-13 19:07

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央行不升息+選擇性信用管制,估房市價量續揚機會高,商用市場穩定看多。(鉅亨網記者張欽發攝)

在房市有過熱疑慮的狀況下,市場普遍期待台灣央行以升息來抑制過熱的房市,但 (13) 日最後結果出爐,央行維持利率不變,房仲業者認為,房市熱度恐怕難降溫,預期下半年房市價量持續走高機會大,而商仲業者則指出,美國第三季的降息議題來勢洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩,商用市場穩定看多。

永慶房屋指出,本次會議也決議選擇性信用管制再加碼,再降低特定地區 (六都 + 新竹縣市) 第二戶購屋貸款成數由七成降至六成,無寬限期,但並未擴及全台,管控力道弱,房市衝擊小,對於首購與換屋族群完全沒有影響。若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者,且為第二戶貸款時,恐需多準備一成自備款,衝擊較大。整體而言,台灣央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」,預期下半年房市價量持續走高機會大。

商仲業者指出,近期房市過熱的市場議題,催生近日主管機關先限縮私法人購置住宅的規範,又針對新青安提出停止加碼補貼及切結、貸後管理等措施,所以在本次央行理監事會議前頗有山雨欲來風滿樓之勢,幾套劇本的排列組合也成為街談巷議的焦點。另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,因此今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,回顧央行在 2020 年 12 月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到 2022 年才以升息取代信用管制。而這次央行繼去年 6 月後,再度祭出第六波的信用管制,壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數,並調升存準率 1 碼,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求。

黃舒衛分析,新青安的原意是補貼首購族進場,但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應,再加上預售屋付款的彈性,不但吸引自備款不足的自住買方進場,更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿,把預售屋當成金融期貨操作的新樂園,引發諸多市場亂象。

但房市預售案不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制的牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大,銳化房市價量膨脹的領先指標。

黃舒衛認為,無論是超額儲蓄、資金回流的動能,以及產業、股市表現的樂觀預期,短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場,而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

黃舒衛表示,商用市場雖面對高利率不降的壓力,但 AI 產業誘發全球供應鏈重組的正炙, 包括高利率環境下,收益利差持續被壓縮,高收益的產品難尋,置產買方加價左右為難,自用買方獨霸市場。同時,繼「護國神山」而起的 AI「護國群山」科技業的擴廠需求來看,近期國內外科技大廠租、購需求有明顯增加的趨勢。舉凡軌道經濟紅利、供應鏈聚集的區位,才是企業鎖定的目標。同時,對於 ESG、耐震、綠電的基本需求,乃至樓板載重、樓層高度、電力供應的等特殊性需求,需求往高規新大樓移動,同時也出現不少購地自建或量身訂做(Build -to-Suit)的探詢機會。

商仲業者認為,預期未來高科技投資帶動各類住、商、零售需求,建商積極補進土地原料,連精華區整棟單一產權的具重建價值的建物也備受青睞。預期今年土地交易量有機會追上 2022 年前、一年 3000 億元的紀錄。同時,有現金流誘因的大型零售、旅館等輕資產營運商,具抗通膨的投資效益,持續尋找大面積合適標的,也衍生結合基金、REITs 等投資機構的組合進場。

黃舒衛提醒,過去台灣房市有三大因素支持大漲小跌的超穩定結構,首先是自有住宅比率超過 8 成,其次是揹有房貸的住宅不到四分之一,最後是公共建設、就業就學人口集中在主要都會區。然而未來隨著高科技投資往中南部移動,以及重劃區、新成屋出現千禧年之後的新高量,需求及債務結構與以前大不同,價格泡沫、風險集中的現象可能更為廣泛,無論是政策監管、建築投資、金融放貸的考量都應該與時俱進。

 

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