亞洲多國房市壓力升高 2024年有這五大壓力點

中國房市景氣不振，但在中國以外的亞洲地區，許多國家也因為利率竄升、監管趨嚴，壓力日益沉重，從南韓到越南都有此情況。

相較於歐美地區商用不動產的萎靡，亞洲房市的壓力較偏重住宅市場。影響最大的國家之一是南韓，當地房價創 25 年來最大跌幅，日前還爆出某家建設工程公司要求重組債務，令人擔憂 2022 年的信貸市場動盪可能捲土重來。

道富全球顧問 (State Street) 亞太固定收益主管 Kheng Siang Ng 說：「那些消費者債務比重高、或資產負債表負擔沉重的國家，將是需要注意的地方。南韓就是其中之一，那裏的房地產市場持續轉弱。」

彭博列出以下亞洲國家，值得留意 2024 年的房市發展：

1. 南韓

亞洲當中，南韓房市壓力僅次於中國，2023 年跌幅創下一個世紀以來之最，多年漲勢戛然而止。這是南韓央行 (BOK) 貨幣緊縮的結果——南韓在 2021 年開亞洲升息第一槍，把利率提升到 15 年糕點。

2022 年底，一家主題公園營建商發生債務危機，進而引爆南韓自全金融海嘯迄今，最嚴重的信貸市場危機。雖然南韓政府透過多項措施讓狀況穩定下來，然而就在本周，泰武建設與工程公司 (Taeyoung Engineering & Construction Co.) 在 2023 年 12 月 28 日要求重組債務、以度過現金短缺難關後，南韓當局趕緊出現承諾提供更多支持。

南韓家庭和企業的壞帳比率正在升高，南韓央行也表示，明年的債務融資風險可能增加。即便如此，官員表示金融體系大致仍穩定。

花旗集團經濟學家 Kim Jin-wook 說，2024 年 4 月的選舉過後，建案融資貸款有重組的可能性，這可能刺激短期貨幣市場的波動性，至少短期內是如此。

2. 印尼

印尼央行推動自 2005 年以來最激進的升息之後，家庭購買力大受影響，並讓 PT Lippo Karawaci 和 PT Agung Podomoro 等債務壓力沉重的建商倍感壓力。印尼盾貶值讓情況雪上加霜，因為建商手中即將到期的美元債務，償債成本跟著升高，為了變現被迫出售資產。

惠譽 11 月底曾警告，Agung Podomoro 預定 2024 年 6 月到期的 1.32 億美元債券存在違約的可能性。Lippo 集團旗下的 Lippo Karawaci，也有日益升高的融資風險，惠譽已將其 2025 年 1 月到期的美元債券降評至 CCC+。

3. 越南

越南政府野心勃勃的反貪腐計畫，讓原本就因供給過剩的越南房市壓力更加沉重，幸好在監管機關介入、央行多次降息之後，讓狀況惡化的速度減緩。

VinaCapital 集團首席經濟學家 Michael Kokalari 說：「越南房地產市場度過了極具挑戰性的一年，但我們相信最糟的時刻已經過去。某些銀行的抵押貸款利率曾在 2023 年初衝上 16%，之後大幅下滑。」

儘管如此，麻煩還沒結束，S&P Global Ratings 信用分析師 Sue Ong 某些銀行的資金緩衝薄弱，某些銀行的房地產曝險部位仍高。

4. 香港

出於對融資成本飆升的擔憂、中國房市風險外役的擔憂，香港幾家建商發行的永久美元債在 2023 年 8 月遭到大舉拋售。

香港 11 月房價跌到將近七年低點，商辦和零售賣場的收入，也因為長達三年的防疫封鎖和美國聯準會 (Fed) 的大舉升息而減少。香港的市場需求有多低迷，從建商祭出多年不見的大降價可見一斑，法拍屋就算大打折也乏人問津。

Creditsights 資深信用分析師 Zerlina Zeng 說：「我們審慎的香港建商，是那些再中國次級城市有龐大住宅和商辦曝險，或是擁有非一線城市龐大商辦投組的業者，因為這些地方的空屋率居高不下，租金持續向下修正。」

5. 澳洲

澳洲房市壓力和其他亞洲國家略有不同，澳洲央行 (RBA) 的貨幣緊縮雲還，讓人對澳洲家庭容忍高利率的能力打上問號。

國際貨幣基金 (IMF) 先前就曾警告，澳洲容易受到高借貸成本效應的影響，許多疫情期間保持在低利率的貸款，即將面臨高昂的續期利率。IMF 指出，澳洲有超過 50% 抵押貸款採用的是變動利率。

澳洲央行 10 月曾警告，有一小批但比率日漸升高中的家庭，正處在承受金融壓力的早期階段。

澳洲金融監理署 (APRA) 資料顯示，銀行住宅房地產曝險部位當中，新增的不良貸款 (NPLs) 雖仍處在相對低點，但已是三年來最高。

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