〈房產〉北市小宅買氣12年來比重增12.4個百分點 增幅冠全台

台北小宅買氣12年增12.4個百分點 增幅冠全台。(鉅亨網記者張欽發攝)
台北小宅買氣12年增12.4個百分點 增幅冠全台。(鉅亨網記者張欽發攝)

台灣今年再度進入升息循環,購屋成本增加,也推升小宅交易,第一建經統計內政部不動產資訊平台資料,觀察 2011 年與 2022 年,兩波升息循環的小宅交易狀況,今年上半年全台 15 坪以下小宅交易占比 15.5%,較 12 年前同期增加 6.5 個百分點。

小宅占比最大的台北市,從 2011 年 14.5%,增加至 2022 年的 26.9%,12 年以來大增 12.4 個百分點,增幅居六都之冠,顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄指出,台灣上一波升息循環,發生在 2010 年第二季至 2011 年第二季,之後利率凍漲到 2015 年,且 2015 到 2020 年間多次降息,使台灣長年處於低利率時代,房價也在低利烘托下穩健成長。

這次升息循環則從 2022 年首季開始,與 12 年前相比,今年房價已處於歷史相對高水位,加上開發商興建成本提高,價格走揚的速度快,為了壓低總價帶,開發商在規劃產品時便「精簡化」,使市場湧現許多「1+1 房」、「小 2 房」戶型,也讓小宅在這波升息循環下,市場性大幅提升,使交易占比較 12 年前大增。

謝萬雄分析,小宅交易佔比逐年拉高,與三大因素有關:包括一、房價所得比高,尤其以台北市最為明顯,因總價預算考量,只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變,現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加,都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤,小宅有低總價的優勢,尤其精華區小宅產品吃香,出租率、轉手率都高。

同時,高雄與台中今年上半年的小宅交易占比,分別較 12 年前同期增加 9.9、9.6 個百分點,購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示,2011 年時,中南部仍有不少地區可見 1 字頭房價,民眾若有購屋需求,會以 3 房的家庭產品為主,15 坪以下的小宅產品並非主流。

不過,隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市,高雄迎來不少重大建設議題,包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多,迎接更多就業人口移入,擴大住宅需求供給,建商推案也多朝小宅化,單身就業族及包租公喜愛的套房型產品,買氣也較往年熱絡,整體小宅交易比以往亮眼。

地產相關業者提醒,小宅擁有低總價、好入手優勢,但需留意,有些銀行對權狀坪數低於 15 坪的物件,視為不易轉手產品,房貸成數僅 6-7 成,權狀坪數 10 坪以下的「小套房」,部分銀行甚至不承貸,增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品,宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益,或醫院產業園區周邊等,轉手性和出租率高,且銀行鑑估值也更好,部分銀行貸款成數有機會可達到 7-8 成。 

 


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