〈房貸族看過來〉實價登錄揭露有時差 爭取貸款加碼有撇步

房價居高不下，貸款成數也無法像過去可貸到 9 成以上，加上參考實價登錄成交案例時，因成交至實價登錄揭露有時間落差，也會影響交易價格，所以房貸族在爭取房貸額度時便要做好功課，還款能力 (負債比) 及本身信用狀況，將影響房貸可貸成數，而且建議優先洽詢較有往來的銀行，較能獲取理想的貸款成數。

參考「實價登錄」已是許多民眾買房的重要依據，隨著 2021 年 7 月 1 日實價登錄 2.0 上路，預售屋納入申報範圍、地號與門牌全面揭露等新制施行，新制雖然大幅提升資訊透明度，但是例如停車位價格、特殊交易、產品差異甚至是資訊延遲，都將影響實價登錄是否失真。

銀行業者表示，目前實價登錄上的成交資訊，從成交至實價登錄揭露皆有時間差，有些甚至因為政府統計案件的落差，登錄的可能是 2 個月至半年前成交的案件，正因為房價上漲快速，就會因此時間落差影響平均房價的鑑價計算。

根據聯徵中心統計資料，房貸的平均鑑估值雖然逐年增加，不過速度並不快，2018 年年底平均鑑估值為 967.7 萬，2019 年年底是 985.7 萬，到了 2020 年底則是 1002.1 萬，每年增速約為 20 萬元，顯然鑑價增速跟不上房價上漲速度。

對此，銀行業者對於房貸族也提供申貸訣竅，首先要在買房前先檢視自己的信用及財務狀況，收集各家銀行房貸資訊，列出優先考量條件，預請各銀行評估可貸成數。

第二個撇步是建議優先洽詢較有往來的銀行，包括存款、信用卡、基金理財或薪轉銀行，較能獲取理想的貸款成數。若銀行核准的貸款成數不如預期，可增加提供資產資料，如薪資證明、報稅資料或定存、基金及投資收入等資產證明，增加保證人也是一招，有利爭取提高核准成數。

不過，銀行業者還是提醒，揹房貸是動輒二、三十年的長遠財務規劃，雖然可藉由拉長貸款期數、選擇適合利率方案、運用寬限期內繳息不還本還款方式，降低貸款初期還款壓力，但仍建議每月還款金額不宜超過每月所得的 1/3，以免變成屋奴，或面臨還款不足，房屋遭斷頭法拍的危機。