房市熱 如何用投資賺頭期款？

沉寂已久的台灣房市，在 7 月份買賣移轉動數站上 3 萬棟，創下 55 個月來新高，許多地區月增率超過雙位數，房價也開始跟著買氣上升。其實不僅在台灣有這樣的現象，在其他國家的房市相關數據也逐漸轉佳。買房參與房市當然是最直接的方法，但如果沒有頭期款，或不想資金過度集中在房地產的人，其實還有更聰明的做法。

1. 需求面：游資湧現，房價水漲船高 

各國政府大力放寬貨幣政策，再加上超低利率，令目前市場游資快速湧現。資金在尋找適合停泊的資產時，不僅會投入有價證券，通常房市也是主流的選擇之一。

下圖以美國市場為例，每當市場資金持續成長時（以 M2 為衡量指標，包含現金、活存與其他存款和貨幣基金等類現金），房價在未來上漲的機率便跟著提高。而 2020 年全球政府大放水的政策正在提高市場貨幣的流通量，今年第一、二季的 M2 貨幣年增率來到了 10.2% 和 22.9%，房屋市場如果能遵循過去的經驗跟上資金行情，房價在未來也會有不錯的表現。

2. 供給面：建商嗅到商機，領先指標上揚　

房市的熱絡程度好壞，建商通常很快就會察覺到。由於房屋建築從申請許可到建設完成，大多需要一年以上的時間，因此觀察建商開工與申請營建許可的數據，可以推測建商對於房市中期的看法。

以美國市場為例，7 月美國的新屋開工、營建許可數據已經幾乎重新回到去年年底的高點。而美國房屋建築的重要原料木材的期貨價格，也因而狂飆 110%（資料期間今年 2 月低點至 7 月底），這三項重要的房市領先指標都透露了投資先機。

3. 投資房產類股要小心，這兩種差很大　

房地產中較常見的兩種是住宅不動產和商用不動產，後者包含商場和辦公室大樓等。而這兩種目前面臨相當不同的環境狀況，下面兩張圖提供了各自的空置率和租金年增率做比較，商用不動產受到電商興起與疫情影響，空置率達到 10% 以上，且近期租金年增率在疫情開始前就出現明顯下滑；住宅不動產則相反，不僅空置率維持在低檔，且租金年增率維持在 4 - 6%（除了最近一季下滑至 1.6%）。

鉅亨投資策略

基金操作上，建議如下：

用房地產基金當房東，基金挑選有撇步
投資房地產有許多方式，直接買房地產當然是一種方法，但一般人來說，會有資金過度集中的風險，而且進入房市投資的門檻（頭期款）也比較高。這時候，透過基金投資房市就是不錯的選擇。不但可以分散風險，也降低對於投資房地產需要花費的時間和維護成本。目前台灣可以選擇的房地產基金大多都是透過 REITs 或投資房地產管理公司等方式，來介入房屋市場，投資人可以從中選擇住宅不動產比重較高且長期績效表現較穩定突出的基金。

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投資於 Rule 144A 債券，境內高收益債券基金最高可投資基金總資產 30%; 境內以投資新興市場國家為主之債券型基金及平衡型基金最高可投資基金總資產 15%; 境外高收益債券基金可能有部分投資於美國 Rule 144A 債券，該債券屬私募性質，較可能發生流動性不足，財務訊息揭露不完整或因價格不透明導致波動性較大之風險。
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