現金為王 1月份中國土地市場冷颼颼

圖:AFP
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根據中國中原地產研究中心統計數據顯示,2019 年 1 月份,中國一、二線城市土地銷售金額出現下滑幅度明顯。1 月份,中國 40 個一、二線城市土地拍賣達人民幣 2525.9 億,年減 15.4%,月減 32.4%。

圖:中國統計局,wind
圖: 中國統計局, wind

整體而言,最近幾個月中國熱門城市土地成交額以年成長來看漲幅已經減緩。平均土地溢價率 40 個城市中,有 32 個城市出現溢價率下調。

此外,中國指數研究院統計顯示,在成交量方面,2019 年 1 月份,中國 300 個城市共成交土地 1958 筆,月減 43%,年減 1%;成交土地面積 8191 萬平方公尺,月減 41%,年減 3%。其中,住宅類用地 609 筆,月減 42%,年減 0.3%;成交面積 3031 萬平方公尺,月減 40%,年減 7%。

1 月的中國土地市場需求疲弱,一方面是因為季節性因素,受到春節因素,加上今年春節比去年早近半個月,因此影響房市交易量,連帶衝擊建商買地的意願;因此,需要結合 1、2 月份數據才能看出土地市場的衰退呈度是否加劇。另一方面則是建商心態轉變,去年房市降溫,土地流標現象增加,對於建商買地的積極性會產生一定影響。

業內人士認為,中國房市疲弱讓土地開發商信心未回溫,加上大部份建商土地儲備充足,土地市場降溫是正常現象。同時,土地市場相對於房市是一個落後指標,2017 年,在主要一線、二線房市開始降溫下,2018 年的土地市場還在成長,直到最近幾個月成交量才開始下滑。

此外,根據中國土地購置均價占商品房銷售均價比重趨勢來看,這一比例位在相對高檔,2017 年該數據歷史新高的 68%,2018 年則略為下滑至 64%。

這一比例顯示房價與地價之間的關係。該數值比值越高,顯示建商買地成本越高,高價競標的風險也越大,因為地價漲幅已經超過房價。因此 2019 年,土地市場調整機率仍大。

目前,中國建商還未嗅到房市觸底的跡象,因此要等住宅市場出現平穩訊號,土地市場才會回歸正常。在此之前,建商買地會較為謹慎,但財務相對健全的建商,買地的態度有機會較為積極。


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