房地產虛胖成經濟隱憂 貨幣閘門調整料溫和

有評論指出，房地產已被視為2017年中國經濟最大的不確定因素，政府亦將今年居首的「去庫存」任務讓位於「防風險」。而隨著貨幣總閘門趨於收緊，風起雲湧的樓市也將漸歸平靜，不過業內人士多預計調整不至於太劇烈。這篇文章具有一定的借鑑意義。

他們認為，一方面，決策層強調「住有所居」，熱點樓市仍將延續今年國慶後的從嚴政策基調，繼續擠掉樓市「虛胖」；另一方面去庫存還在進行中，對中小城市城鎮化的政策支持力度料不會減弱。

「如果把地牢牢控制住，限購繼續堅持，堅持時間夠長到位的話，明年房價總體會穩中趨降。」興業銀行(601166,股吧)首席經濟學家魯政委稱，但不太確認的是，明年下半年經濟下行壓力比較大之後，政策能否繼續堅持，底線還是要「以穩為主」。

他指出，中國房地產市場更多體現出政策周期，而非庫存周期的特質，所以明年市場走向首先要看政策執行的堅定程度。這輪調控對地產商拍地資金來源空前嚴格，延續下去對樓市會有明顯影響。

和以往類似，這輪調控也立竿見影地給過熱樓市降了溫。然而，面對結構失衡的中國樓市，針對需求端的措施越來越力不從心。房地產周期波動愈加頻繁，無益於長期健康發展，土地、央地財稅等涉及基本供求的制度性改革短期難有實質進展，住房租賃市場的規範建設卻是可以期待的。

「中央2017年的一個政策導向，就是扭轉資金脫實趨虛，這是房地產所面臨的大背景，」國家資訊中心經濟預測部副主任范劍平在一行業會議上表示，房地產既屬於實體經濟，也具有很大金融屬性，在政策上既要保障居住功能，又要適當抑制投資功能的過度炒作，「明年房地產虛胖的東西會受到抑制。」

他認為，明年整體貨幣環境不如今年寬鬆，貨幣政策正回歸正常，控制增量並消化存量，房地產過去玩的廉價資金、低利率已一去不復返，投資投機需求首當其衝受打壓；居住性需求則受人口流向左右，分化嚴重，取決於該地能否搶來年輕人，具體可參考兩個指標，一是服務業占GDP比重，二是科技創新強度。

此前召開的中央經濟工作會議再度將房地產列為明年的重點任務，並提出要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

中國房地產市場今年在「去庫存」多重利好政策下全面反彈，商品房銷售創歷史新高，去年幾乎停滯的投資增速也緩慢爬升，地王頻出，此起彼伏的房價漲勢更是令人咋舌。面對如此亢奮的市場，國慶後逾20城集中出台調控措施。

此後中央層面從規範經營、整治市場、防範風險等角度，不斷釋放從緊從嚴的政策信號，銀監會和發改委也收緊房地產融資閘門，上海、天津等熱點城市11月亦進一步升級調控。從國家統計局最新公布的房價數據看，熱點城市已出現漲勢放緩跡象。

今年調整偏溫和

「宏觀上管住貨幣」，意味着明年無論是對購房者還是開發商，像今年那麼充裕的流動性是可遇不可求了，熱點城市需求受抑制，成交大概率自歷史高點回落，房價亦有鬆動可能。不過在防風險同時，決策層仍在強調去庫存，對中小城市的支持力度預計只增不減，整體而言，預計2017年的房地產周期性調整偏溫和。

針對中央經濟工作會議「要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房」的表述，房地產研究機構--中國指數研究院認為，這顯示出明年房地產貨幣投放控制將會趨緊，差別化信貸政策將繼續發揮重要作用。

「從近期熱點城市收緊信貸政策的效果來看，取得了積極的效果，特別是對投資投機置業、高端改善置業都產生了明顯影響。」中指院稱，「保持這一政策的連續性，有利於進一步穩定市場預期，為熱點城市樓市降溫。」

中原集團研究中心總監劉淵預計，2017年全國新房銷售面積有明顯下降，同比降幅可能超過10%，回到接近2015年的水平（絕對值並不低），一二線成交量會在低位，基本只有自住可以買，三四線要維持今年的歷史高位恐怕也有難度，「從現在政策看，熱度能降下來，量能下來，時間長點價格也會下降。」

他並指出，儘管今年庫存總量有所下降，但主要由於出調控政策的那些熱點城市庫存的降低，占高庫存大部分的三四線城市去庫存進度則不盡人意。而此次經濟工作會議也強調，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。

國務院發展研究中心研究員張立群對明年房地產市場表現較為樂觀。他在一論壇中表示，前11月房企到位資金同比增15%，資金相對充裕下在熱點城市拿地趨於活躍是大概率事件，而且地方將增加土地、住房供給作為穩房價的一個重要措施，綜合看房地產投資增速明年5%左右，有望維持在接近當前水準。

「城鎮化仍然在頑強地推進，比如一些熱點的二線城市現在開始接棒一線城市，出現了一個比一線城市更為活躍的發展態勢。」他稱，今年房地產投資增量的60%左右，據有關測算來自於這些二線城市的開發建設；而一線、中心城市帶動城市群的發展也使一些三四線的人氣度開始提高，如北京周邊的廊坊、保定等。

數據顯示，中國2016年前11月商品房銷售面積和銷售額同比增速儘管在國慶調控後有所回落，但仍處於24.3%和37.5%的高位，房地產開發投資增速從去年的1%升至6.5%。

不過也有房地產業資深人士表達了對明年樓市調整壓力的擔憂，「一二線調控，三四線能否撐起整個樓市？」

該人士指出，這幾年在政策鼓勵下農民工三四線買房一直存在，也是當地樓市穩定增長的原因，問題是刺激政策效用遞減，有效需求也不是源源不斷，三四線城市人均新房面積已有十幾平米，還有存量高、人口流出的問題，增長空間有多大？

長效機制突破口

在部署明年經濟工作時，中央特別提出「加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制」。儘管長效機制並不是最新提法，牽涉房地產市場根本的土地和財稅制度改革也非一蹴而就，但業界仍對明年在長效機制上取得進展抱有期待，發展住房租賃市場可能會是一個突破口。

「（長效機制方面）現在能做的是增加土地供給，建立更加規範的租賃市場，也僅僅只能是這些了，」興業銀行的魯政委稱，不能指望通過房地產稅把房價降下來。

國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松則表示，優化土地供應結構，供需矛盾突出的熱點地區加大住宅用地供應，這幾年一直在提。從管理部門角度，也一直想往理想方向去推，但能實現到什麼程度，受影響的因素還比較多。

她舉例稱，比如有些城市已定位為減量發展，要滿足產業調整、向外疏導等要求，同時住宅用地市場又比較熱，供需矛盾大，這時如果放大土地供應，跟減量化又是什麼關係，這需要深入研究。

「熱的二線也要具體分析，熱肯定是說明供不應求，但也要看是什麼樣的需求，如果是像今年大量資金炒作加入，為適應投機或炒作需求，土地供應量是填不滿的。」她說。

對於明年的土地市場，趙松認為，從現在各方面政策有點收緊的狀態看，熱點城市會相應穩一些，前期漲得不太多、不是特別關注的三線可能會有所發展，特別是在熱點城市周邊的，但庫存多的地方仍要控制用地，消化現有庫存。

中央經濟工作會議提出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

「我覺得房地產市場裡面要補的短板是有序培育租賃市場，」原建設部部長、全國人大環資委主任汪光燾在一論壇上表示，研究把房子住起來的問題，而不是簡單賣出去的角度來處理問題，是當前補短板、補有序發展租賃市場短板的重要內容。

分城市看，他建議，一線和熱點城市租賃市場目標是提高既有住房的利用效率，要落實人地掛鈎的政策，加大土地資源供給，鼓勵機構新建租賃住房，並推進城市空置房屋改建後用於租賃，解決新市民的住房問題。

一般二線城市則以因地制宜，改善居住環境為主要目標，協同發展房地產一級、二級、三級市場，建立土地供給、新房與二手房聯動機制，推動企業、單位、個人房屋進入租賃市場；而三、四線城市是去庫存主要區域，着重抓好租賃市場的培育，推進農民進城市民化為目標。（文章來源：路透中文）