鄧海清:房價見頂存五誤區 一線價格扭曲難改

和訊網消息近日，新一輪房地產調控政策出台，有觀點認為房價將出現歷史大頂。九州證券全球首席經濟學家鄧海清表示，房價見頂論存在五大誤區，中國房地產不存在系統性泡沫，尤其是一線城市，高房價本質是特大城市化傾向和嚴控特大城市規模之間的矛盾，在城鎮化政策根本改變前，價格扭曲將長期存在。

鄧海清指出，目前主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加槓杆是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續。

但這存在五大誤區。第一，房地產不能只看需求不看供給。事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一，最直接的證據就是，北京和上海低供給、高房價，重慶則是高供給、低房價。

第二，決定房地產剛性需求的並不是人口流動，而是購買力流動。一線城市的人口流動增速下降，是政府政策和高房價阻止中低收入階層人口流入，只要買得起房的人口數量增加，一線城市剛性需求就在增加。

第三，多數國家老齡化與房地產價格基本沒有關系。從全球數據來看，美國、英國、德國在老齡化過程中，房價均呈現長期上漲趨勢，「日本更有可能是一個特例」。

第四，中國城鎮化難言接近尾聲。2015年，中國戶籍城鎮化率不足40%，常住人口城鎮化率僅為56%，「以國際經驗的70%計算，中國還有10-15年城鎮化時間」。

第五，房價上漲是貨幣供應的原因，而非結果。數據顯示，中國M2增速高於GDP+CPI增速，但鄧海清表示，這是高房價導致高M2，而非高M2導致高房價。

那麼中國房價是否存在泡沫呢？鄧海清進一步分析道，處於限購中的一線城市炒房可能性不大，加槓杆買房最多算是剛需的提前釋放；長期供給過剩的三四線城市炒房可能也不大，去庫存周期在兩三年以上；真正可能存在炒房的是所謂二線城市，但限購和擴大土地供給可能會導致其房價大跌。

因此，鄧海清認為，中國房地產不存在系統性泡沫，尤其是一線城市，高房價本質是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」與「嚴控特大城市規模」之間的矛盾。

而在政府城鎮化政策根本改變前，一線城市的價格扭曲將長期存在。鄧海清提到，解決的辦法有兩個，一是放棄嚴格控制特大城市人口規模的政策，但可能性極小；二是只控制人口規模，不控制或少控制土地規模，並加快引導特大城市人口向周邊轉移。