中信諸建芳：資金離開樓市後 股市是一個重要選項

三因素致使本輪房價迎來調整。

第一，前期貨幣寬松邊際效應遞減，貨幣政策進一步大幅寬松的可能性不大。由於2季度以後貨幣政策沒有進一步降息降准，前期貨幣政策寬松的邊際影響逐步遞減，而未來貨幣政策受房地產泡沫、人民幣匯率貶值和資本流出的掣肘，在3季度中國經濟走平的背景下，短期內貨幣政策大幅寬松的可能性不大。

第二，購房需求迎來拐點。一方面，中長期來講，2017年中國購房適齡人群將逐漸進入負增長區間。隨着中國第三次嬰兒潮人口逐步購房以後，中國購房適齡人群將迎來負增長，這將導致未來中國購房剛性需求將逐步萎縮，將不支撐未來房價的高速增長。另一方面，短期來講，限購政策將直接導致投資需求的下降，將導致購房需求進一步萎縮。

第三，限購政策限制進一步加槓杆，而目前槓杆率已達短期峰值。考慮我國房地產市場「金九銀十」的特點，我國居民槓杆率目前可能已經接近了2007年美國居民抵押貸款占房產銷售額比重的峰值水平（51.6%）。這種情況下，近期房價攀升的動能必將快速下降，並且可能面臨拐點。

資金會流向何方？房價一旦周期性見頂，資金在逐利的本性驅動下必將尋找新的方向。

（1）大宗商品與樓市的關聯度很小，但目前存在較大變數。主要經濟體大宗商品期貨市場的國際化程度都相對較高，大宗商品與房價關聯度較小。今年春節以來，大宗商品指數一直處於相對較高的位置，而在技術上，短期內可能正處於下降通道。但「911」法案的戲劇性翻盤，可能引發沙特與西方國家關系的巨變，給未來原油和大宗商品價格走勢增加了很多變數。

（2）強勢美元背景下，貴重金屬難言有好的投資機會。當前美國非農就業數據高於預期，美元強勢，且由於美聯儲已經走向加息通道，短期內貴金屬可能難以有好的走勢。

（3）債券市場情緒敏感，短期內投資空間有限。在連續走出了2014年和2015年兩年大牛市後，目前債市市場情緒敏感，投資空間有限。

（4）股市可能是一個重要選項。近年來，股市與房市之間資金的蹺蹺板效應比較明顯。而近期股市一直在3000點左右震盪，短期內，一旦房價見頂，股市對資金可能是一個重要選項。但如果房價出現劇烈調整，宏觀經濟也將受到巨大沖擊。這種情況下，一定時期內，除了重要的避險工具外，其他市場同樣很難有好的投資機會。