香港房市觸底 大摩花旗齊看多 量價齊揚盛宴來了

隨著全球經濟環境變遷與香港本地政策紅利釋放，沉寂多時的香港住宅市場正迎來顯著的轉身時刻。

摩根士丹利與花旗的最新研究報告顯示，香港房價在經歷自 2018 年以來約三成的累計跌幅後，已於 2025 年正式觸底。數據顯示，2025 年住宅價格已回升 5%，投行更預期 2026 年與 2027 年將分別達到 10% 及持續的上揚態勢，意味市場已正式告別低迷，踏入新一輪的數年上升週期。

這股樂觀情緒並非單純的市場預期，而是基於供需格局根本性改善的深度研判。目前香港新增土地供應量已降至 14 年來的最低水平，且持續低於市場銷售量，導致可用供應單位顯著減少，住宅推案消化速度大幅加快。

花旗銀行預計，從 2026 年起新盤銷售將轉為淨增長，但在供應端受限的背景下，市場供不應求的態勢將愈發明顯。

與此同時，香港政府積極推動的人才政策成為需求的關鍵引擎，每年高達 16 萬人的人才流入及 9 萬份非本地學生簽證，不僅為租賃市場提供了強大支撐，更轉化為長遠的置業動能，使市場投資屬性在租金回報提升的背景下獲得修復。

利率環境的變遷進一步激活了市場的投資熱度。隨著聯準會進入降息週期，香港按揭利率同步下行至 2% 左右的低位，而同期住宅租金回報率普遍維持在 3% 至 5% 之間。

這種「供平過租」的現象——即租金收入足以覆蓋甚至超過房貸支出——極大地提升了房產作為投資資產的吸引力。

摩根士丹利對此持積極態度，將香港房地產評級上調至「吸引」，並同步調高新鴻基地產、恆基地產等龍頭建商的目標價，認為行業復甦將帶動開發商的盈利與估值雙重回升。

市場的實際成交數據也印證了這場「量價齊升」的盛宴。2025 年全年買賣合約宗數與總值均創下兩位數增幅，展現出強勁的市場韌性。進入 2026 年，開局表現更為亮眼，不僅豪宅市場頻傳逾億港元的大額成交，一手新房的成交量也創下多年來的最佳紀錄。

值得注意的是，這股回暖潮與港股市場的強勁表現形成了顯著的「共振效應」。歷史規律顯示股市往往領先樓市數月，而自 2024 年底以來恆生指數與科技指數的巨幅反彈，催生了龐大的財富效應，促使高淨值人士與企業法人將獲利資金投入房地產進行資產配置，從核心區豪宅到剛需改善型物業，成交熱度正由點及面擴散。

在政策端，「全面撤辣」與印花稅門檻的優化，極大地降低了非永居買家與剛需群體的入市負擔。

此外，將 5000 萬港元以上住宅納入資本投資者入境計畫的舉措，精準地導流了全球高淨值人群的資金，顯著拉動了高端樓市的活躍度。目前，香港正處於股市獲利兌現、政策紅利窗口與低息環境的三重黃金交叉點。

展望未來，隨著經濟持續復甦、人口結構優化與資本市場繁榮，香港樓市的活力正重新煥發，上行週期有望在未來幾年持續深化。