〈房產〉大巨蛋走紅 東區半百老商辦單價破百 處精華區有地段交通優勢

商辦越老越值錢，根據實價登錄最新資料，台北市大安區忠孝東路四段屋齡已高達 53 年的老商辦「大陸大樓」，今年 6 月出現一筆 2.25 億元的交易，包含一個車位，共 202.62 坪，未拆算車位單價 111.1 萬元，若車位以 400 萬元計算，拆算後單價約 117 萬元。

同時，觀察今年還有另一筆單價破百萬的老商辦，是位在松山區南京東路三段的「台實大樓」，屋齡 53 年，單價 104.4 萬元，可見雖然該大樓已達「知命之年」，但銜著地段優勢，仍能創下破百萬的單價行情。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察實價登錄，今年台北市達 50 年以上的億元商辦交易共有 4 筆，除了「大陸大樓」，另外兩筆年過半百的老商辦交易，都在中山區，分別是屋齡 52 年的「長江大樓」和 51 年的「國際企業大樓」，單價分別為 81.1 萬元、72 萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察單價破百萬的兩大老商辦，「大陸大樓」是東區資深名辦大樓，位於大巨蛋商圈，近松菸文創園區及國父紀念館，且緊鄰近捷運站，百貨消費與商務資源便利，頗吸引中小企業主。不過實價登錄以來，「大陸大樓」商辦買賣交易不多，過去多為一樓店面交易，2015 年時，店面行情曾高達每坪 650 萬元；至於商辦部分，僅有一筆，2012 年低樓層戶成交總價約 3.6 億元，每坪僅 80 萬元，如今身價持續增溫。

而「台實大樓」，位於南京復興路口，具雙捷運的交通優勢，南京東路金融業密度高，租賃需求和財力也有一定程度，因此老商辦身價仍亮眼。

張旭嵐指出，這些老商辦多在精華區，由於開發早，且商辦大樓集中，即使沒有先進的硬體設備，但交通和機能等各方面條件都具優勢，出租率高，尤其是這種市區大坪數商辦，若能化整為零，規劃為商務中心或是共享辦公室，有利於小公司創業者，用低成本進駐精華區，持有者也能創造高坪效和高投報。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，私法人購置住宅採許可制之後，法人購置住宅的交易減少，且目前政府政策「打住不打商」，相對住宅產品受到貸款成數的嚴格限制，商用不動產的貸款較具彈性，仍有機會達到 7 成，讓不少法人與投資人將資金轉向商辦市場。

雖然貸款條件相對寬鬆，但商用不動產的利率普遍高於住宅，自用型買方大多需負擔 3% 以上利率，在高利率環境下，投資人除了要評估地段之外，還須留意市場需求性與抗跌特性，並考量產業聚落與未來改建潛力，因此也更凸顯台北市精華區的老商辦的價值。