〈房產〉科技業成爲Q1商用不動產主力 台達電近48億元買樓登No.1

科技業仍是 2024 年首季商用不動產市場最主要買方，商仲業者統計顯示，在購置廠辦與辦公室的驅動下，首季投入金額達 78 億元，貢獻超過 3 成的交易。第一 季最大筆交易即由台達電 (2308-TW) 以 47.9 億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓 2 棟大樓所寫下。

同時，台達電以 47.9 億元購入內湖科學園區內大樓，也爲台達電在 2018 年斥資 10 億元在瑞光路上購地自建廠辦大樓後，再次於同一路段購置辦公空間，同區域擴編仍是企業的首選；另外，電子零件通路商利機 (3444-TW) 則是以 3.72 億元，購入台中七期預售商辦案聯聚中維大廈 27 樓，每坪單價 73 萬元，作為營運總部。

商仲第一太平戴維斯統計，第一季大型商用不動產成交金額 (單筆 3 億元以上) 為 240 億元，受到低基期影響，年增率為 46%。住宅市場的剛性買盤支持，以及新青安政策等題材發酵下，土地市場買氣轉趨熱絡，建商購地動能回溫，大型土地單季成交金額 (含土地與地上權) 達 371 億元，與去年第一季的低基期相比下，年增率更達到 135%，顯示建商樂觀看待住宅後市發展。

2024 年首季第二大的主力買方為建商，單季投入金額達 68 億元，指標交易包括國聚建設斥資 34 億元購買台中南屯婚宴會館，以及國盟開發向南山人壽購入基隆物流倉儲，總金額 13 億元。從近幾季建商布局的策略中可以發現，除購置整棟可立即開發的商用不動產，避開央行的土地限期開發規範外，部分建商則是購置帶租金收益的標的，將整體開發期程拉長。

另外，個人投資人的投資動向也值得關注，本季投資金額達 26 億元，占比超過 1 成，包括總金額 16.4 億元的台南國賓影城，與 9.8 億元的元大銀行承德分行大樓，雙雙由自然人購買。

保險業的不動產購置動能依然維持低檔，甚至呈現買少賣多的現象，本季僅有台新人壽以 14.5 億元購置台南工業廠房，而南山人壽則出售資產，總額達 60.9 億元，為繼去年新光人壽、宏泰人壽、全球人壽、和泰產險處分資產後，最積極活化資產的保險業，也顯示保險業在優化財務結構的考量下，改變過去只進不出的不動產投資策略。此外，隨著上週中央銀行調升基準利率半碼後，保險業最低不動產投資報酬率門檻上調至 2.97%，將壓縮保險業參與不動產投資的機會。

第一太平戴維斯統計，首季土地市場則出現回暖的跡象，單季交易金額為 371 億元，建商購地意願回升，第一季購地金額為 245 億元，比去年同期的 80 億元大幅增長。

此外，隨著對住宅市場的信心增加，建商購地規模明顯提升，單筆規模超過 10 億元的購地案就有 8 筆，比去年同期增加 6 筆。最高金額的前三筆分別為新苑興業等開發商以 35 億元購置的桃園晶悅飯店重建案基地，愛山林 (2540-TW) 與亞昕 (5213-TW) 則以 33 億元與 20 億元購入新北泰山與林口新市鎮土地。

土地交易區域則集中在北台灣，桃園市、新北市與台北市分別有 85 億元、84 億元跟 63 億元排名前三名。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，在預防性通膨的考量下，上周央行宣布調升基準利率半碼，此舉將使平均房貸貸款利率提升到 2.2% 以上，對於不同類型的買方影響各異。

科技業的自用型買家方面，AI 題材發酵與台積電擴廠效應，再加上經濟穩定發展，預估今年科技產業的空間需求持續成長，除了生產作業場域的需求，去年即顯現的總部與辦公空間整合需求將持續發酵，北台灣具備產業群聚題材的區域，或是在大眾交通運輸節點的科技廠辦，將受到青睞。

投資型買方則面臨利率上升壓縮租金利差，租金的成長潛力成為評估重點，在不動產保值性的考量下，個人投資人或家族投資公司在市場上具備一定能見度。整體而言，在經濟的穩健發展下，仍樂觀看待未來 1-2 季的商用不動產市場表現。