通膨恐非暫時現象 Fed經濟學家：房價漲完換租金要漲

美國房價續創新高，房市榮景意味著租金也即將爆炸式上揚，兩位聯準會經濟學家警告，租金通膨未來幾年將加速，這使市場對聯準會 (Fed) 暫時性通膨的論調抱持著懷疑態度。

達拉斯聯準銀行經濟學家 Jim Dolmas 與 Xiaoqing Zhou 表示，去年疫情爆發以來，租金與屋主等值租金 (OER) 的通膨率都已經急劇下降到 2% 左右，相比之下，疫情前分別為 3.7% 和 3.3%。OER 計算房屋擁有者在居住方面的相關成本。

兩位經濟學家表示，12 個月房價成長率走勢向來有領先趨勢的特性，約比租金和 OER 通膨提前不到兩年反應。從房價成長、未來租金、OER 通膨的高相關性來看，房價成長能夠預測未來租金和 OER 通膨率，而租金與 OER 總共占整體消費者物價指數的 40% 左右。

這意味著，大約去年開始的房價飆升將開始推高租金，進而使整體通膨上升。一些經濟學家認為，疫情爆發期間實施的驅逐租客禁令曾阻止房租上漲，但如今由於美國最高法院否決拜登政府延長該禁令的請求，對租金價格的有效上限將取消。

兩位經濟學家預估，到明年年底前，租金通膨將以 3% 的速度成長，OER 通膨將以 3.8% 的速度上揚。值得注意的是，2023 年底租金、OER 通膨率都達到 6.9%，將會是 30 年來最快的一次。

聯準會主要通膨衡量個人消費支出指數 (PCE) 不包括食品、能源，其中住房雖佔最大比率 (權重約為 23%)，但住房在消費者物價指數 ( CPI) 占比要小得多。兩官員估計，明年租金、OER 通膨將使 12 個月核心 PCE 指數增加 0.6 個百分點，2023 年將增加 1.2 個百分點。

經濟學家表示，租金和 OER 通膨上升會把 2023 年 PCE 和核心 PCE 推高至超過 2% ，屆時供應瓶頸和勞力短缺可能已經消退。這顯示物價上漲持續的時間可能比聯準會和經濟學家預測的還要長。

由於居住是家庭支出的重要成分，在通膨指數佔很大比例，因此租金需要時時關注。經濟學家表示，房屋通膨不是暫時性的通膨，潛在居高不下的房屋通膨不會憑空發生。若房屋價格不斷上漲，食品、其他物品持續上漲，工資上漲的壓力就會增加，並表明通貨膨脹不只是一個暫時性的問題。