【房價與匯率之爭】新視野 | 應該感謝高房價？樓市與匯率的危險游戲

前幾天，財經作家李德林(博客,微博)撰文稱：「大家應該感謝高房價，這聽上去很媒刺耳，可想想，如果不是有錢人把錢砸進房地產，150萬億的貨幣在市面上漂着，那豈不到處是錢，太危險了。」

說句實話，央媽畢竟不是親媽，親媽會想盡一切辦法讓你的錢包鼓鼓的，而不是變相讓你口袋里的錢貶值。貨幣超發已經不是什麼新鮮事了，在貨幣供應過剩情況下物價沒怎麼漲，樓市確實起到了蓄水池的作用。

實際上，這輪房地產「牛市」是貨幣放水、低利率及多輪政策刺激下的結果。而不斷刺激樓市的主要目的有二，一是加快地產及相關行業去庫存，以穩定中國經濟；二是通過不動產價格的上漲，將那些想出逃海外的錢留在國內。

可以說，想方設法把錢留在國內，比樓市去庫存更為急迫。因為去庫存可采用「以時間換空間」的策略，逐步實現，而外匯儲備大幅流失後，再賺回來可謂難上加難。

著名的蒙代爾三角理論顯示，獨立的貨幣政策、資本項目自由流動和穩定匯率不可能同時實現。換句話說，人民幣國際化和匯率穩定不可兼得。

去年8月11日，央行出乎意料地啟動匯改，人民幣開始步入貶值通道。不得不說，這一時間點選擇得並不明智。彼時，股災風暴尚未平息，除深圳（樓盤）之外，各地樓市仍處低迷期，當局被迫在股市、匯市和樓市三線作戰。

人民幣忽然貶值之後，資本外逃的速度遠超預期，外匯儲備消耗巨大。讓我們看看央行的公開數據：2015年中國外匯儲備共減少5127億美元，至3.33萬億美元。其中，8月至年底的5個月，外匯儲備就大降近3200億美元。

不少機構都指出，在逾3萬億美元的外匯儲備中，可動用的外匯儲備僅為1萬多億美元。如果這種流出速度常態化，中國的外匯儲備將面臨枯竭的風險。有經濟學家提議將人民幣一次性貶值到位，以消除人民幣持續貶值的預期，但央行采用了另外一種辦法，讓人民幣階梯式貶值。

這是關鍵一役，漸進貶值的分寸如何把握，並非易事。在人民幣貶值背景之下，「限外令」的存在已經沒有必要，因此這一實行近十年的政策在去年8月被廢除。但這遠遠不夠，將大筆大筆的錢沉淀在國內，最簡單的辦法是形成資產價格的上漲預期。

去年堪稱慘烈的股災發生後，股市已被人們拋棄，惟有樓市可擔此重任。密集的樓市政策刺激一直持續到今年2月，在各種利好的疊加效應之下，房價上漲的接力棒由深圳傳到上海（樓盤），再傳到北京（樓盤）、廣州（樓盤），進而傳遞給更多的二線熱點城市。

不得不說，這是一場頗為危險的游戲。如果房價溫和上漲，會具備上漲的可持續性，資金將長期看好中國樓市；如果房地產市場在短時間內加速趕頂，將會透支未來的增長空間，令那些此前預期房價還有一漲的資金，紛紛選擇在高點拋售房產套現，並在人民幣尚未大幅貶值時兌換成美元等外幣，通過各種渠道流出中國。

也就是說，如果節奏把控不好，非但不能將錢留在國內，反而會因不動產價格短期內飆漲，促使資本的進一步外流。

而今年部分熱點城市的房價如脫韁野馬，幾近失控。為了抑制泡沫，也為了抑制資金在高點大規模套現，不少二線城市重新啟動了限購。

最近，在勉強支撐3個月後，人民幣匯率中間價跌破了6.7的重要關口，並一路貶到6.77。盡管今年外匯儲備流失的速度較去年有所放緩，但美聯儲12月再啟加息周期已無多大懸念，人民幣貶值壓力遠未釋放完畢。這對中國樓市不是什麼好消息，尤其對那些泡沫迅速膨脹的城市，是一大考驗。

（作者為資深地產媒體人）