本輪房價暴漲「綁架」了中國經濟？

自去年底以來，各地房價輪番飆漲，洶涌之勢甚至已迫使廈門（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）等二線城市都重啟了限購政策。另據，國家統計局9月19日公布的8月份70城房價數據顯示，新建商品住宅價格同比上漲的城市高達62個。

無獨有偶，據交易所公告稱，*ST寧通B擬通過出售北京（樓盤）兩套學區房保殼的消息這兩天「炸開了鍋」。一些學者認為，上市公司僅靠出售北京兩套學區房就可以使自己業績出現逆轉，取得保殼成功，這是滑天下之大稽。很明顯，這會對國內的實體經濟產生負面影響，是一個可怕的示范。

對此，萬博新經濟研究院院長助理劉哲則向媒體表示：在經歷過去年的股災、匯改之後，房地產是中國經濟下一個主要風險點。甚至還有觀點認為，這一輪房地產價格的暴漲、經濟房地產化已經「綁架」了中國經濟。

那麼，房地產究竟有沒有綁架經濟呢？其實，每個城市對於房地產的依賴度都不相同，學界通常將房地產開發投資占固定資產投資的比重作為重要參考指標。有媒體對全國37個一二線城市2015年房地產投資占固定資產投資的比重進行了統計，有17個城市超過了30%，有7個超過了40%。

另據，重慶（樓盤）市市長黃奇帆根據多年房地產調控經驗認為：堅持每年房地產投資不超過固定資產投資的25%，確保適度的房地產市場容量和嚴格控制樓面地價尤為重要，「超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。統計數據顯示，重慶去年的房地產開發投資達3751.28億元，占固定資產投資比重為24.23%，剛好低於25%的標准線。

一般而言，固定資產投資主要包括三個部分：基礎建設投資、工業投資和房地產開發投資。而現在的北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）等一線城市房地產投資占固定資產投資的比重明顯偏高，上海和北京的這一比例均超過了50%，分別為54.61%和52.89%。緊隨其後的是海口、杭州、昆明（樓盤）、廈門、深圳和廣州。

原因很簡單，一二線城市的基礎設施相對完善，基礎投資需求並不太多。同時，產業也由工業主導轉變為服務業主導，工業投資的增長很少，而且這些城市人口總體還是呈現凈流入狀態，房地產領域仍有較大的投資空間，因此房地產投資占據固定資產的比重自然較高。

而相比之下，中西部地區的長沙（樓盤）、南昌（樓盤）、重慶、合肥（樓盤）等城市，房地產投資的比重之所以不高（大多在30%左右），主要原因在於這些城市及所在的省份還處於工業化和城鎮化的過程中，無論是工業投資還是基建投資的增量都很龐大。

所以，筆者認為，光憑房地產投資占固定資產投資來判斷該城市對樓市的依賴度會存在判斷上的誤差。而相比房地產開發投資占固定資產投資的比重，房地產開發投資占GDP的比重更能反映一個城市對房地產的依賴度。

有數據顯示，37個一二線城市樣本中，13個城市對於房地產的依賴度較大，房地產開發投資占GDP的比重超過了20%。其中海口（39.3%）、昆明（36.56%）、貴陽（34.76%）名列前三，西安（樓盤）、鄭州（樓盤）、杭州、福州（樓盤）、重慶、武漢（樓盤）、成都等城市亦進入前十。

其實，海口、昆明、貴陽這三座城市名列房地產占GDP比重的前列並不奇怪。海口的比重之所以高，因為其主要將旅游和房地產作為重要的支柱產業，不少人會選擇在海口養老，再加上工業的占比在海口較少。昆明和貴陽都是中西部省級核心城市，全省所有最好的教育、醫療、就業資源都集中於此，這幾年隨着大量人口涌入，房地產投資增量也較大。

相比之下，幾個一線城市房地產投資占GDP的比重均低於20%。其中，北京為18.4%、上海為13.9%、廣州為11.81%，深圳只有7.6%。一線城市對房地產依賴度較低的原因有二：

一方面，一線城市各種產業體系趨於完善，雖然房價貴得離譜，但政府對房地產的依賴度不及中西部地區的二三線城市高。另一方面，超大城市目前采取了控制城市擴張和人口規模，對土地的供應量也明顯減少，因此房地產開發投資的體量也被嚴格控制了。

從以上各類房地產數據來分析，在經濟下行壓力日趨增大的背景下，部分城市對房地產有着相當的依賴度，也有的大城市房價雖然出現大漲，但並沒有將所有的一切全壓在房地產之上。不過即便是如此，房價泡沫繼續飆漲，特別是本輪房地產價格的暴漲，對實體經濟的影響也不容低估。

首先，房地產的賺錢效應，造成資源的錯配，大量資金脫實向虛。根據央行統計數據，8月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，住戶部門貸款增加6755億元，這塊可以理解為基本是房貸，是貸款主力。其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。毫不夸張的講，房地產泡沫吹得越大，中國的實體經濟就越發低迷。

再者，對於擴大內需，起到了擠出效應。一方面，大量的家庭可支配資金都進入了房地產業，越來越多的購房者做了房奴，每個月賺來的工資都交給了銀行，必然會在其他領域的支出大幅減少。另一方面，年輕人一旦背負了高價房之後，只能甘於守着本職工作，自然無心再去創業，「大眾創業，萬眾創新」更是無從談起了。

再次，高房價會推高企業的運營成本，使得制造業和服務業不堪承受之重。很明顯，高房價在推高房租的同時，也會使企業的用工成本大幅增加，但即便是如此，企業也未必能夠留得住人才。去年，由於深圳房價大漲，企業的各項成本急劇驟升，就連華為的老總任正非都對高房價頗有微詞，坊間還一度傳出華為要將總部搬到東莞（樓盤）的傳言。

最後，各階層更趨分化，有房的人財富越來越多，沒房的人卻越來越買不起房，階層固化開始嚴重。而一旦內地的房地產像上世紀90年代初的日本那樣出現崩潰之勢，那麼原來的那些所謂的「中產階級」會迅速轉化成「負翁」。也就是說，高房價時將會使社會貧富差距擴大化，而房價泡沫崩潰時，消滅的是更多的是國內的中產階級。

房地產化已經綁架了中國經濟，不僅是地方政府、銀行、開發商、購房者被房地產綁架，更可怕的是房地產泡沫對實體經濟也產生了擠出效應。實際上，中央政府也看到了當前的危局，在部署下半年經濟工作的同時，首次提出了要抑制資產泡沫，而這個「資產泡沫」主要是指房地產泡沫。中國經濟若還是被房地產所綁架，甚至越陷越深，那就會很危險了。