樓市加速趕頂 四季度或將迎來新一輪降溫周期

近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆，已成為常態，房價的快速跳漲，使得業主違約的現象頻現。

客戶張先生，8月份看中了望京一套總價500萬的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給了業主100萬定金，來預防業主因房價上漲而違約，但隨着近期房價的上漲，業主提出違約，並爽快的答應支付張先生雙倍違約金，即業主除了退還給張先生100萬定金外，還要額外再賠償張先生100萬違約金。面對業主的違約，客戶張先生心底是欣然接受的，除了瞬間100萬變200萬的資產增值外，對未來房價將要下跌的恐慌也使得張先生願意接受業主的違約賠償。

這僅是近期因房價上漲而引發的業主違約頻現的一個縮影，樓市的火爆，並未讓市場各方感到欣喜，而是莫名的恐慌。客戶恐慌，既擔心房價快速上漲，看好的房子又買不起了，又擔心未來房價下跌，讓自己站在了房價高高的山崗上；業主恐慌，既擔心自己的房子賣便宜了，又擔心未來房價下跌，讓自己錯過了這個千載難逢的出售套現良機。

冷靜下來，如何看待這一輪樓市的上漲周期？接下來的樓市是否還會繼續在這種恐慌氣氛下高歌猛進呢？

對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉分析表示：回望近三年來的樓市發展進程，我們發現自2014年3月房價見頂之後，中國樓市進入了長達半年的疲弱期，呈現量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出台各項政策刺激樓市，中國房地產市場就此進入這一輪的增長周期。

胡景暉表示，2014年9月30日至今，在這為期18個月的增長周期里，中國樓市經歷了三個重大階段：

第一階段，我稱它為「電擊療法」，市場表現為「曇花一現」。2014年930新政出台至2015年330新政出台。這一階段，國家開始出台零星政策以「電擊療法」的形式對樓市進行試探性刺激，對一線城市起到了一定的提振作用，交易量、價格開始回升。但政策效力曇花一線，持續時間不超過1個季度，尤其是2015年春節後，市場再度陷入低迷，量價都有下滑趨勢。

第二階段，我稱它為「普惠式刺激」，市場表現為「反向分化」。2015年330新政以後，政府開始加大政策調控力度，財稅政策、貨幣政策雙管齊下，降准降息頻繁，信貸限制寬松，出台了一系列普惠式刺激政策，造成市場「反向分化」，即需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市樓市反而更加火熱，形成了一線城市房價升高、二線城市後來居上、三四線城市依舊萎靡不振的局面。

第三階段，我稱它為「局部收緊」，市場表現為「加速趕頂」。隨着市場在今年3月底達到歷史高點，二季度全國樓市政策開始局部收緊，期間貨幣政策為零，分城施策逐步落地，交易量在連續升溫後開始出現回落跡象，房價漲幅也逐步收窄。但市場的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場的恐慌，使得三季度的樓市再次出現二次爆發，加速趕頂。

對於未來的樓市走向，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2016年初以來，市場的加速趕頂已是「強弩之末」，在購房需求已經被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由於「恐慌」而對未來購房需求的更進一步透支，未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經歷了18個月的上漲周期後，最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期。