〈分析〉建商預售案自砍開價 恐怕只是縮小議價空間

上市建商興富發董事長鄭欽天昨(3)晚在自家公司尾牙上宣布，興富發今年大台北建案至少降價15%。其中，士林區「台北院」(原金雞廣場)預售案，開價從每坪120萬元，降為90萬元；內湖區「日湖百貨」重建案，開價則從每坪100萬元降為75萬元，大降25%。對此，房仲業者及學者認為，一二手房市場開價趨於合理化，將成趨勢，但議價空間恐隨著壓縮，購屋族切勿見獵心喜，出手前仍應多加判斷、多做功課。

一二手房開價將趨合理 降價指日可待

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，興富發屬較靈活的建商，2010年6、7月將桃園中正藝文特區2560坪土地，及新莊副都心土地1939坪土地，分別以27億元、32億元賣給中悅建設、新潤建設，購地策略轉進北市市中心，花35.5億元買進士林金雞廣場、60億元買下內湖日湖百貨。如今又率先同業降價，希冀在急凍的房市中，挹注一股暖流，活絡市場交易，不過，過去建商開價議價空間85折至88折，降價後議價空間恐怕沒有，甚至恐僅有98折左右。

信義房屋指出，興富發此舉，應會對一二手房價格產生連動。如果個案降價變成普遍的現象，則可能原本需要半年以上的價格緩慢盤跌，會出現明顯加速狀況，且價格下修也有助於市場買氣，綜整來看，實價登錄威力已經提前發酵，建商公開降價，可讓一二手開價合理化，減少開價灌水的狀況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，建商率先降價對於買方來說當然是一大利多，不過仍需端看329檔期各家推案的狀況與銷售結果。對中古屋主來說，如果建商降價趨勢成形，必然會產生中古屋降價效應。但另一方面，降價不等於買氣打開，因為不少買方將期待更多的降幅，反讓觀望氣氛更重。

降價為房價崩跌之初 買方應冷靜判斷

政治大學地政系教授張金鶚指出消費者五大認知，首先，建商明顯看壞選後房​市，越早降價，且越大幅度，越早出清，少賺為贏；其次，大家認清​降價才是吸引買氣的關鍵，惟有大幅降價才能及早脫離房市未來長期​困境；第三，上市建商表態降價，勢必發生骨牌連鎖效應，越晚降價​者越不利；第四，過去有些人不相信房價會降，尤其台北市，如今應​認清唯有市場供需力量才是關鍵，沒有只漲不跌的產品與地區；第五​，房市降價不會短期一次到位，​剛開始是以少賺為目標，最後才會認賠出售。

張金鶚建議買方應認清，今年賣方口袋仍夠深，只是以小幅降價吸​引買方，重點是比較過去上漲與當前下降幅度，認清房價是否合理，買方出手前仍應審慎觀望。