鉅亨看世界─房市泡沫有解

新加坡房市(圖：AFP)

在 2008 年全球金融危機後，各國相繼祭出量化寬鬆政策拉抬經濟，卻也催生出一連串資產泡沫。如今，亞太各國的審慎監管措施，初步證明可有效阻止資產泡沫。

資金湧入亞洲

《彭博社》報導，過去聯準會前主席葛林斯潘曾表示：「若金融過度混亂，央行可以清理它，而非阻止它」。但自 2008 年美國房市陷入蕭條、全球信貸市場急凍，這種放任作法變得越來越站不住腳。隨著聯準會將利率降至趨近於零，資金開始蜂擁投入亞洲房市。

從新加坡到雪梨再到首爾，監管機構在推出貨幣政策刺激本國經濟成長的同時，也同步實施針對住宅價格上漲的審慎規定。隨著將利率下調至零的國家數量不斷增多，曾經不被已開發國家看好的宏觀審慎措施如今正捲土重來。

新加坡率先開跑

新加坡在 2009 年起率先實施住宅限制措施：包括房貸每月償還額度最高上限不能超過月收入的 60%、調高購房印花稅、增加房地產稅等。相關措施上路後，新加坡房價已連續九季下跌。

香港則在 2010 年起三年間，陸續針對短線炒作、非港人買家等推出如原先適用期兩年後延長為三年的額外印花稅、非港人買房需繳交 15% 的買家印花稅、已在香港有一物業買方未來購房需繳交雙倍印花稅，最高可課至總價 8.5%。去年第四季，香港二手住房價格下跌 6.9%，創下七年來最大季度跌幅。

匯豐首席亞太經濟學家範力民表示：「亞洲一直是宏觀審慎措施的先驅，理想情況下，亞洲地區傾向維持較高利率水準以冷卻投機壓力，但這是不可能的事。因此，有了替代作法，早期跡象顯示這項作法似乎已奏效。」

英國金融服務管理局前主席 Adair Turner 指出，過多的控制對於因利率政策引起而失控的房地產繁榮泡沫固然不好，但要解決這些問題需要貨幣當局與監管機構一系列配置與強大的宏觀審慎工具相互配合。

澳洲房市(圖：AFP)

澳洲最終跟進

但也有些地方並未如此迅速接納宏觀審慎措施，澳洲央行行長 Glenn Stevens 一度不願重新實施 80 年代曾進行過的打房措施。澳洲金融保險與投資公司  AMP Capital Investors 投資策略主管 Shane Oliver 對於澳洲央行看法表示：「作為經濟學家，你總會認為宏觀審慎作法是第二好的。一般來說，你會較偏好升息讓市場機制自行解決。」

然而，澳洲最後還是不得不選擇跟進，如今澳洲兩個最大城市：雪梨與墨爾本在低利率之下，房價已同步名列全球住宅最貴城市第五名，當地買房支出相當於年收入的 12 倍。

自 2014 年 12 月起，澳洲監管機構開始收緊房貸政策，規定「房產投資者的借貸增速不得超過 10%」去年 7 月，澳洲審慎監管局 (APRA) 發布了關於銀行按揭貸款新規定，將房屋貸款的風險權重從 16% 調高至 25%。澳洲四大銀行對此回應措施，包括削減給外國投資人貸款、對投資人貸款採更高利率，甚至停止投資人的房屋貸款。

在更嚴格的借貸規則與提高抵押貸款利率等措施推出後，雪梨房地產市場出現些微降溫，12 月房價下滑 1.2%，2015 年第四季下降 2.3%。

再把焦點轉到南韓，當局擔心家庭負債過高恐影響其他消費信心，去年南韓監管機構要求銀行採行嚴格的貸款標準，以抑制家庭債務膨脹，並鼓勵實施固定利率與分期抵押付款。

信評機構惠譽預估，接下來澳洲房價成長會急遽減速，新加坡房價還會再跌。畢竟當地房價還是非常高，讓自住客仍無法負擔。

宏觀審慎措施重生

過去在 20 世紀 50-70 年代，宏觀審慎措施曾在美國和其它工業化經濟體發揮其功效，在 21 世紀初也在許多新興市場經濟體發揮其監管效用。 前 Fed 副主席、現任英國央行金融政策委員 Donald Kohn 認為：「在全球金融危機之後，宏觀審慎監管在發達經濟體已脫胎換骨。」

不過，並非所有例子都是成功的好消息。在英國，即使實施宏觀審慎措施後，由於市場房屋供應量減少，房價仍持續攀升。   

日前國際貨幣基金 (IMF) 不僅調降今年全球經濟成長，由去年 10 月預估的 3.6% 調降至 3.4%，更形容世界經濟缺乏足夠成長動能。在當前環境下，

各國央行恐怕仍得將利率維持低位好一段時間，因此對付房市泡沫化的最佳選項，仍是宏觀監管措施一途。   (文：李家如)