港供樓負擔全球最重 買房須15年不吃喝 蝸居世界最小

CNBC/彭博通訊社消息，美國人口顧問公司Demographia昨(21)日公布第10次年度環球房屋負擔能力調查報告，顯示香港的樓價負擔連續4年在全球360個主要城市中高居榜首，平均樓價為家庭年度收入中位數的14.9倍，較去年的13.5倍高，亦是有關調查進行以來最高紀錄。排第2及第3的分別為加拿大溫哥華(10.3倍)及美國三藩市(舊金山市)(9.2倍)；澳洲雪梨及墨爾本排第4和第5，兩者皆是5.5倍。

香港《文匯報》報導，報告把樓價分為「極度難負擔」、「嚴重難負擔」、「中度難負擔」及「能負擔」4種。調查的國家或地區共9個，包括澳洲、加拿大、愛爾蘭、香港、日本、美國、英國、新加坡及新西蘭。整體而言，香港、澳洲及新西蘭皆屬於極度難負擔，最易負擔的則有愛爾蘭，當地樓價只是家庭年度收入中位數的2.8倍；美國及日本屬中度難負擔級別。

由於大陸買家需求帶動，加上按揭息率處歷史低位，推動本港樓價節節上升，由2009年至今，升幅已超過一倍，不少分析皆警告，樓市過熱正形成泡沫。有關情況亦同樣出現在澳洲及加拿大，加拿大樓價自2000年起增加近一倍，明年料仍會繼續攀升。

報告亦指出，加州的樓價持續上升，美國樓價最難負擔的城市中，有11個在加州，該州6個主要房屋市場的樓價與收入對比，自2009年的低谷反彈近四成。

紐約大學史登商學院高級研究學者貝爾托表示，土地使用監管及基建配套嚴重限制了可發展土地的供應，假如規劃官員放棄一些較難量化的指標，如宜居程度和可持續性等，專注於流動性及負擔能力等實際指標，許多城市的居住情況皆會得到改善。
 
《星島日報》報導指出，香港連續第4年成為全球供樓負擔比率最高的城市，樓價中位數達402萬元(港元，下同)，平均每個家庭「不吃不喝」14.9年，方可買到一單位，即使面對現時低息環境，但家庭平均每月供款仍佔收入達65%，超越金管局指引。

同時，港人亦只能「蝸居」，該調查顯示，新樓居住面積同樣為全球最細，平均每單位只有不足500方呎，相對美國平均每單位約2500方呎，只有1/5，較鄰近的新加坡亦少近一半。該調查又引述研究指，表示香港用地限制推高樓價，令現時的負擔水平，較鄰近的新加坡高出近3倍，較東京、大阪等地更高出最少3倍以上。

以該調查提供的數字為例，家庭年入息中位數為27萬元，即每月收入約22500元，若購買一個樓價為402萬4000元單位，並承造7成按揭，還款期20年，若利率為2.3%，每月供款額需要14653元，佔家庭每月收入達65%，已經超越金管局提出，供樓負擔比率勿過5成的指引。

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，如果一個家庭可以用月入3成供樓，就屬於最健康的水平。雖然現時香港的供樓負擔比率離他所指的健康水平有一段距離，但他認為，這不等於樓市會爆破，因為樓價升跌原因甚多，例如低息環境持續，而且香港經濟基調良好，相信樓價難以重演如1990當年急瀉的情況。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，現時樓價雖高，但由於香港一直奉行低稅率政策，如個人入息稅最多為1成半，相對外國的動輒3、4成相差甚遠，故高樓價某程度上亦是一種稅項，未必能完全反映社會現況。