2013房地產投資增速持續上行 房企資金面向好

中共中央、國務院印發了2014年一號檔案，此次意見對比2013年，在征地制度和補償制度方面都有所差異。諸多差異中，可能對房地產行業產生影響的有四個方面，第一，在征地補償制度中首次提到“留地安置”；第二，在農業轉移人口市民化中提到“建立流動人口居住證制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、擔保”；此外，今年的檔案新增加了一項內容，即引導和規範農村集體建設用地入市。

土地成交量小幅回升，成交價格再創新高

全國土地購置面積小幅正增長，2014年將平緩下行。2013年，房地產開發企業土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%；土地成交價款9918億元，增長33.9%。全國土地購置均價持續上升，價格再創歷史新高。2013年，全國房地產開發企業土地購置均價2555元/平方米,同比增長23%，增速比1-11月份提高3.4個百分點。從土地價格看，2013年全年價格繼續創造新高，延續了全年整體上行的價格走勢。2013年全國土地市場整體活躍，高溢價現象不斷浮現，推動了土地價格的不斷走高。預計2014年土地價格仍將保持較高水平，但受調控政策影響，土地價格將出現調整。

房地產投資增速持續上行，新開工面積增速明顯上升

全國房地產開發投資增幅繼續上升，整體保持平穩。2013年，全國房地產開發投資86013億元，比上年增長19.8%，增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。從近年來房地產開發投資走勢看，2001年以來，全國房地產開發企業投資完成額持續快速上升。具體來看，受招拍掛、清理閑置土地等調控政策的影響，2005至2006年房地產開發投資額的增速有所放緩，但2007年又迅速上升。2008年受國內經濟下滑和樓市慘淡影響，投資增速迅速下滑，2009年增速僅為16.1%。2010年隨著房地產行情回暖，房地產開發企業加大投資，增長率回升至33.2%。隨后國家連續出臺多項樓市調控政策，房地產開發投資增幅連續下滑，跌至2012年的16.2%。2013年隨著市場回暖，投資增速快速增長。

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商品房銷售增幅加快，價格增幅平穩

商品房銷售面積繼續上升，商品房銷售面積增幅反彈明顯。2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點，比2012年提高15.5個百分點。商品房成交均價增幅較上年持平，住宅增幅小幅回落。從分物業的歷年數據看，自2008年金融危機以來，各類物業銷售均價整體處於上漲態勢，但增速自2010年起逐年放緩。2013年，住宅成交均價增速有所回落，辦公樓和商業營業用房則有所上升，其中辦公樓反彈力度最大。

商品住宅待售面積增幅小幅回落，市場庫存去化明顯。2013年末，商品房待售面積49295萬平方米，比11月末增加2489萬平方米，比2012年末增加12835萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加1696萬平方米，辦公樓待售面積增加156萬平方米，商業營業用房待售面積增加346萬平方米。2013年末，商品住宅待售面積同比增長37.2%，較11月末同比增幅有所回落。近期受年末翹尾因素影響，商品住宅去化明顯，預計2014年，隨著市場需求的逐步平穩，商品住宅庫存將繼續保持增長態勢。

房企資金增幅加快，銷售回款占比繼續上升

2013年，房地產開發企業到位資金122122億元，比上年增長26.5%，增速比1-11月份回落1.1個百分點，比2012年提高13.8個百分點。其中，國內貸款19673億元，增長33.1%；利用外資534億元，增長32.8%；自籌資金47425億元，增長21.3%；其他資金54491億元，增長28.9%。在其他資金中，定金及預收款34499億元，增長29.9%；個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。從月度累計情況看，進入2013年，房地產開發企業資金來源同比整體保持高位穩定的增長態勢。預計2014年房地產開發企業到位資金同比增幅將延續這一態勢。

從開發企業資金來源的構成分析，2013年，國內貸款占16.1%；利用外資占0.4%；自籌資金占38.8%，其他資金占44.6%。相比2012年全年，房企自籌資金比重下降，國內貸款、利用外資、定金及預收款、個人按揭貸款比重均有所上升，房企資金面明顯好轉。