〈觀察〉別管新青安啦！借鏡美日 從退休社區、養老地產看見「銀」光閃閃

9 月正值世界失智症月，台灣衛福部預估在 2044 年總體失智症人口將近 68 萬人，人口老化與照護醫療更顯迫切。銀髮族除以房養老和養老宅的選項，美國「連結大學型退休社區」集合住宅及日本長期退休計畫，都值得政府和民間企業參考；養老地產的投資標的，日本 J-REITs 總檔數已有 58 檔，其中含養老設施者 11 檔，發展較台灣成熟，且收益率高於整體 REITs 平均。

昨 (21) 日適逢 921，由於 1999 年的 921 震災讓住居安全成為關注話題，行政院長卓榮泰出席「第六屆危老 + 都更博覽會開幕式」時表示，請內政部與國家住宅及都市更新中心有效完成各項危老都更工作，達成「處處皆能安居，人人皆可樂業」理念。事實上，921 也是國際失智症日 (World Alzheimer"s Day)，提醒大家，除住居危老，人口「危老」現象及相關議題也不容忽視。

借鏡日本，投資養老地產績效佳、兼顧社會需求

鄰近台灣的日本是高齡化社會的先驅，老年人口比例為全球之首，目前為 29.1%，其各種養老宅都有提倡「以人為本」。以福岡縣一知名養老機構為例，以「放鬆醫療」為主，融入繪畫療法、瑜珈、音樂治療等照護方式紓解長者面對疾病時的高壓情緒，也設有諮商員關注長者心理健康等。

另外一家在東京都的長照機構，除友善的空間環境外，充足的照護人力使長者都得到無微不至的照顧，現行日本建議的病護比標準約 1:7，機構有量能針對不同需求量身打造活動及飲食，達成預防退化及促進自立，值得人力匱乏的台灣作為指標。此外還有長照機構與在地異業合作，引進文化展演、美容服務及生活用品代購等，和周邊醫療機構合作共享資訊，定期追蹤長者健康。

不僅如此，投資養老地產也能創造一定績效，KPMG 畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示，目前 J-REITs 總檔數共為 58 檔，含有養老設施的計有 11 檔，其中有一檔 Healthcare & Medical Investment Corporation（下稱”HCM”）專門以養老設施為資產，其餘皆為綜合型 REITs 的資產配置。

進一步分析，HCM 股利成長率跟疫情前相比雖下降 9.9%，但整體資產淨值則是上升 11.7%，此外，相對於資產取得價格，淨營運收益率在 2022 及 2023 年皆為 5.5%，高於整體 REITs 平均收益率 4.7%，由此可知，選擇養老房產投資，不僅能享有穩定現金流和增值空間，更能為社會貢獻一份力量，隨著高齡化社會的到來，養老房產需求將持續上升。

台灣：以房養老專案，為另類養老趨勢

林昇恒表示，對於老年人口面臨長期生活費短缺之問題，台灣也於 2015 年 11 月底實行「不動產逆向抵押貸款」政策，根據金管會定義，「以房養老」即於貸款存續期間內，由銀行等金融機構每月撥付固定金額養老金，作為老年生活保障，並於到期日償還全部貸款金額。簡單來說，即是將房子抵押給銀行，而借款人能固定收取金額，這樣能有效增加老人的現金流。

目前台灣多數銀行皆有辦理商業型不動產逆向抵押貸款，對於申請人資格也幾乎限制在 60 或 65 歲以上之信用良好本國自然人，貸款期間則多在 7~30 年且貸款期間加計借款人年齡不得低於 90 歲。對於放貸額度是以不動產估值 6 成至 8 成。另外部分銀行針對不動產登記用途也有所要求。

未來：借力使力，創建社區共融養老

未來發展養老房產的方向，林昇恒建議，可考慮利用外部資源來創建一個共融社區，在面對少子化挑戰時，可透過活化閒置校區來達到「社區安養」目的。這對於每年都有大學因招生不足而退場的台灣來說，亦是可以思考的解方，例如：美國「連結大學型退休社區」集合住宅（University-based Retirement Community，” UBRC”）及日本長期退休計畫（Continuing Care Retirement Community, “CCRC”），不僅重視地方創生和生涯教育，還為退休長者提供基本的飲食與照護服務，並與校園資源連結，促進跨世代的交流，也是符合台灣目前崇尚的「青銀共居」。

此外，善用社區公共設施的規劃，能有效降低營運養老地產的成本。例如日本知名房產公司旗下的養老地產公司，專為 60 歲以上長者設計的住宅，選址考慮到鄰近的醫療、運動和文化設施，無需另外規劃公共設施，從而降低了成本，創造了更加親民的租售價格。

而公私協力在降低高齡住宅的土地開發成本方面也扮演了重要角色，如 2023 年開始的信義兒福 A1 公辦都更案，這是台北市政府與投資者順天建設合作的項目，預計在開發完成後，將有 60% 的住戶為 65 歲以上的長者，這展現了透過公私合作達成社區共融養老的可能性。

林昇恒表示，綜觀台灣養老地產現況，多數銀髮住宅僅有單一性提供住居空間的設計，少部分具有完整安養醫療的全方位服務，顯現出現今養老住宅尚缺少系統性，設施服務供應仍需改善的課題。

是以，不妨借鑒國外成功的養老宅案例，由國內大型企業集團結合旗下的醫療院所、設施管理服務及金融保險機構合作，同時打造完整的保安系統及充分的照護團隊，並顧及日常休閒娛樂的需求，定期規劃藝文展或是協助安排例行性之團康活動。

林昇恒指出，也可引進國際具有品牌資源及完整養老地產營運管理經驗之合作廠商，來使高齡者起居能被完整照料，搭配智能醫療產業，多元化經營管理，以實現養老地產品牌國際化的目標。