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房產

〈房產〉危老改建門檻低 台北市近4成改建案基地不及百坪

鉅亨網記者張欽發 台北 2023-09-19 16:07

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台北市近4成危老改建案基地不及百坪,圖爲示意圖。(鉅亨網記者張欽發攝)

由於危老沒有最小基地面積門檻,因此近年也出現不少迷你改建案,房仲業者彙整台北市建管處資料統計,北市危老核准案件各區的平均基地面積,最大的為信義區,平均 223.5 坪;最小的大同區,平均 150.6 坪;而全市平均僅 188.5 坪,其中基地未達百坪的案件,占比高達 35.8%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心,土地面積 2147.4 坪,由南山人壽標得地上權,朝摩天商辦改建中。不過除非原本基地面積夠大,否則透過整合多半曠日廢時,所幸危老重建無最小基地面積限制,即使是單一獨棟透天厝,仍有機會循危老管道獨立重建。

也因此,今 (2023) 年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅 8.17 坪的「套房型基地」透天改建案,萬華萬大路也有一棟占地僅 10 坪的透天改建,凸顯危老案基地「迷你化」格局。

進一步觀察,台北市有 5 個行政區的 100 坪以內基地危老案占比逾 4 成,其中內湖佔比達 47.2% 最高,但同時也是基地逾 500 坪大案占比最高的地區,顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,危老的同意門檻為 100%,所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產,是大基地危老的主力。內湖因內科坐落,周邊符合危老條件的商用不動產較多,尤其潭美段因鄰近工業區,且建物規模大,有多起面積逾 500 坪的案件;也由於園區就業新貴眾多,小宅需求殷切,賦予迷你危老案充分的發展空間,使內湖不論大小基地的危老案占比,都居全市之冠。

張旭嵐指出,危老重建沒有基地門檻限制,不過小基地開發又要顧及必要性公設,容易面臨公設比高的問題;其次小基地單獨重建容積受限,多為瘦長新大樓,難兼顧市容;且同一街廓如後續有其他大面積開發案,可能受限於單一透天厝已獨立重建,而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則,不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說,通常更具效益。

 





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