利率升+閒置率高 美知名房產業者Brookfield傳出商辦貸款違約

全球前幾大上市房產商 Brookfield Corp(BN-US) 規模約 1.6 億美元的商辦抵押貸款傳出違約，顯示利率上升、商辦高閒置率打擊房地產價格，讓人擔心商用不動產貸款爆出危機。

彭博報導，根據該筆商業抵押擔保證券 (CMBS) 的證券申報文件，，Brookfield 拖欠的抵押貸款涉及共 12 棟辦公室建物，大部分位在華盛頓特區。這筆貸款已經轉讓給某特殊服務商，後者正與貸方執行談判前協議，以確定未來方向。

由於利率和借貸成本飆升，遠距辦公導致商辦閒置率居高不下，一些地主寧可讓債務違約。Green Street 數據顯示，優質商辦過去一年來的房價暴跌約 25%。而據 Trepp 的資料，今年 3 月，CMBS 約 4.8% 商辦由特殊服務商管理，比率高於一年前的 3.2%。

兩個月以前，Brookfield 與洛杉磯兩棟大樓有關、價值 7.84 億美元的抵押貸款也已經違約，兩棟建物分別是 Gas Company Tower 及 777 Tower。

除此之外，PIMCO 旗下管理基金擁有的 Columbia Property Trust，以及由 WeWork、Rhone Group 創辦的創投公司，最近也都有商辦債務違約的情況。

矽谷銀行 (SVB) 上個月倒閉引爆銀行業動盪之後，陸續有專家警告美國商用不動產可能是下一顆地雷。

華爾街日報 (WSJ)2 月曾報導，每個月至少有 5 到 10 座辦公大樓面臨違約的風險，因為使用率低，或是將到期債務必須以較高利率再融資。

根據周二的文件註記，Brookfield 在洛杉磯名為 725 South Figueroa St.」另一座商辦，也已經轉讓給某特殊服務商，並交由 Kroll 債券評比機構 (Kroll Bond Rating Agency) 觀察。

Brookfield 在華盛頓特區違約的 12 棟商辦，平均使用率從 2018 年債務承銷時的 79%，陡降到目前的 52%。不僅如此，由於利率節節攀升，每個月貸款還款金額暴增，從一年前的 30 萬美元增至 88 萬美元。

Brookfield 發言人說，雖然疫情的確對美國某些市場傳統辦公室帶來挑戰，但整體只占公司資產的一小部分。

然而富比士雜誌 (Forbes) 報導，聯準會的資料顯示，債務違約比率若升高，將是中小銀行的重大疑慮，因為商辦債務約 67% 都在他們手中。

摩根士丹利預測，未來兩年將有 1.5 兆美元商辦債務預定到期，如果有大量債務都違約，小型銀行會有倒閉的風險。今年 3 月倒閉的標誌銀行 (Signature Bank)，就有一半放款在商業不動產領域。

不過富比士也說，商用不動產的麻煩會不會擴大成風暴還有待觀察，因為目前貸款價值比 (loan-to-value ratio, LTV) 仍處在歷史低點，有助於債務人負擔新的貸款。

由於房地產前景不明朗，商辦相關個股今年來重挫，一項追蹤商辦房地產投資信託的指數今年至周一收盤共重挫 19%，遠不如同期上漲 8% 的標普 500 指數。