專家警告美國銀行業的商用不動產風險

房地產專家警告，美國房地產融資市場有潛在的系統性問題，未來三年將有 1.5 兆美元商用不動產 (CRE) 債務將到期，業者必須盡快與當局合作，避免事態失控。

路透報導，目前為紐約聯邦準備銀行監督理事會成員、美國大型房產經理人暨開發商 RXR 公司執行長 Scott Rechler 周五 (24 日) 在推特上發文說：「這些 (商用不動產) 債務大部分都是在利率接近零時融資的。當利率升高、價值下滑以及市場流動性變差，這些債務需要再融資。」

Rechler 說，「假如我們行動失敗，銀行體系有爆發系統性危機的風險，尤其是區域銀行。」理由在於，地區銀行占整個房地產借貸市場超過四分之三規模，若不支倒地，將加重一些仰賴房產稅支應運作的地方政府的負擔。

由於聯準會 (Fed) 過去一年來積極升息，不只提高借貸成本，還讓房地產價值下跌，導致商用不動產貸款市場壓力沉重。疫情期間的遠距辦公需求，也打擊這塊市場。

矽谷銀行 (SVB) 和標誌銀行 (Signature Bank) 兩周前接連倒閉，引發全球金融市場動盪，但 Fed 本周三仍然升息 1 碼 (25 個基點)，繼續對抗通膨。

主席鮑爾在當天的記者會中表示，Fed「明白」商用不動產放款市場集中的問題，但這個問題小於銀行業當前面臨的其他壓力。他強調銀行體系依然健全、有韌性且資金充裕，應該能讓其他金融機構不至於遭遇類似 SVB 的麻煩。

金融時報 (FT) 報導，根據摩根大通分析師 Chong Sin，美國商用不動產貸款約 70% 在數千家中小型銀行手中。這些貸款大多未重新包裝成資產擔保證券 (ABS)，所以仍留在銀行帳目上。目前小型銀行的商用不動產貸款占總放款的 43%，遠高於大銀行的 13%。

他說：「矽谷銀行倒閉後，地區銀行被用放大鏡檢視，他們的商用不動產貸款帳目是關切的重點。」

紐約社區銀行 (NYCB) 本周買下 Signature Bank 的 390 億美元資產，就剔除了房地產業務。NYCB 聲明表示，這是業務多元化，降低商用不動產貸款業務比重的措施。

不過銀行分析師認為，由於利率上揚的效果要一段時間才會顯現，因此，商用不動產貸款市場短期內不至於爆破。

追蹤美國超過 100 家銀行的 DA Davidson 資深研究分析師 Gary Tenner 說：「從今年接下來一直到明年，我同意信用會是下一個受關注的焦點。這關係到一家銀行在哪裡曝險，但從信貸損失的角度來看，我認為尚未開始。」