〈觀察〉升息循環將帶來房價走跌?歷史經驗這樣說

央行總裁楊金龍。(鉅亨網資料照)
央行總裁楊金龍。(鉅亨網資料照)

台灣央行在第一季理監事會議後,宣布政策利率一口氣調升 1 碼,超乎市場預期,更引發各界對房價的討論,已買房的首購族將面對房貸利息增加,尚未買房者則期待房價下滑至合理可購入的水準,然而,從過去台灣的升息經驗和房價上漲趨勢來看,近 20 年台灣有過 2 次升息循環,但房價漲幅仍逾 3 倍,這次再次啟動升息循環,對房價能否造成明顯壓力?關鍵應在於「升多少、連續升多久」。

央行估算,以全台負擔房貸餘額平均為 763 萬元試算,此次升息,每戶每年約將增加利息負擔 19075 元。

邏輯上,利息負擔增加除了有助抑制投資客的炒作風氣,可能使首購族或換屋族怯步,造成整體房市需求減緩,進而使房價下跌。

然而,據信義房價指數的統計,自 2001 至 2021 年底,台灣平均房價在過去 21 年間漲了 3.6 倍。

從台灣升息歷史來看,連續升息時期分別為,2003 年 7 月至 2008 年 6 月間,重貼現率自 1.375% 升到 3.625%,以及 2010 年 5 月至 2011 年 7 月,重貼現率自 1.25% 升到 1.875%。

也就是說,以歷史數據可觀察到,若將時間拉長,升息趨勢並無法快速且明顯地壓抑房價。

此次央行在升息 1 碼後,政策利率來到 1.375%,距離上一次升息循環的高點還有 2 碼,亦即,假設央行今年季季均升息 1 碼,至年底重貼現率才會突破前波升息循環的政策利率,朝 2008 年前的 2% 以上水準邁進。

若是接下來,俄烏戰事趨緩、海運供應鏈瓶頸緩和,使原物料和運價上漲壓力趨緩,再加上國內啟動升息使物價高漲狀況走緩,屆時,央行可能不見得會接續美國的升息動態,採連續性的強力升息。

而從供給面來看,由於建商的土地成本、物料成本和人力成本等均高漲,再加上近年台商回流、國內廠商擴廠等,對土地、廠辦和商辦的需求強勁,或可能對房地產也有一定的支撐力道。

房仲業者指出,此次央行升息 1 碼,不至於對房市造成太大影響,且這次並未針對第二套房貸管制升級,因此,接下來房市的重頭戲,就是要觀察預售禁止換約的政策推動進度,以及未來是否「升升不息」,尤其目前全台有近 25% 的購屋族貸款金額超過千萬元,一旦連續性升息,就會感覺每月房貸明顯增加,影響新買方的購屋意願與預算。

不只是房貸族有感,事實上,啟動升息後,甚至連租屋族也不能倖免於外,已傳出有房東調漲租金,藉此將多出的成本轉嫁給房客。

整體而言,從歷史經驗來看,央行祭出升息循環後,長期而言未見明顯對房價的壓抑效果,尤其營建成本近年來攀高、台商蓋廠需求旺盛,房市最終會演變成供過於求、房價明顯走跌嗎?尚難以下定論,而可以確定的是,未來房價將趨於「易跌難漲」,至於價格能否走到一般民眾想買房就買得起的水平,恐怕也不是那麼容易。


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