高房價近逼 北中南地上權宅買氣夯

2021 年台灣房市蓬勃發展、買氣持續出籠，雖然政府加大力度「打炒房」，但是房價仍然不斷往上推升，自住客買房負擔愈來愈重，只能苦追房價。然而擁有地段好、價格親民等特特色的地上權住宅，近來重新冒出頭，爆量推出新案，幫助首購族、自住客圓夢成家的心願。

房價推高的漲勢，相對推升了地上權住宅的熱度。近一年來，台北與高雄都會區多宗地上權銷售開出紅盤，甚至之前推出的部分地上權住宅案轉手都出現漲價獲利，顛覆民眾舊有印象。在台中都會區，有大型營建集團打造都會區內稀有的電梯別墅地上權住宅，採用先建後售方式，以良好設計與完工品質持續吸引人潮賞屋，成為中台灣房市新亮點。

在高房價近逼下，地上權住宅大放異彩，它有哪些吸引民眾購買的優勢呢？首先在價格上，地上權住宅因為沒有土地所有權，房價為區域行情的 7 折，遠低於市場價格；在現今營造成本飛漲的時代，地上權建案採「先建後售」，成為一種讓買方看得到房屋品質、對其產生信心的保障；再者，市場上的地上權住宅多為政府釋出的國有土地，位於都市精華區，居住品質、生活空間均有提升。

在 2022 年 1 月初由「富比士地產王」主辦的「2020 住宅新趨勢論壇」上，邀請中華⺠國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明、富比士網科公司執行長陳高超、美商 ERA 易而安不動產董事執行長黃鵬䛥，以及台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授張義權，針對「地上權新住宅概念與國際接軌新趨勢」，提出他們的觀察與看法。

國外力推地上權住宅  讓年輕人安居樂業

于俊明從「地上權住宅優勢與實務」的主題，介紹可分割型態的地上權住宅。他指出，通常這類型態的地上權住宅，因為不養地、真正做促進土地利用、投入建築勞力資本、有期限的開發要求等因素，因此開發商必須挑選區位好、交通便捷、公共設施完整等好標的，使得地上權住宅具備特殊的優勢。

「現在蓋的地上權新住宅，都有建物的所有權，也就是建物的權狀會寫上購屋者的名字，同時，購屋者也會取得地上權的持分。而建物所有權、地上權持分在法律上，皆稱為物權。」于俊明解釋，物權能放在登記簿上，有絕對的法律效率，可用來贈與，或設定抵押、進行分戶貸款。

陳高超則強調，台灣島嶼小，土地有限且稀有，土地是不動產開發的最大成本，不過從 2021 年起，這樣的情況出現反轉，因為鋼鐵、磁磚等原物料建材上漲，導致建物成為房價最重要的成本。

「在台灣，土地物以稀為貴，大家注重「有土斯有財」，造成房價高漲，年輕人買不起房子。」陳高超進一步指出，國外的新加坡、荷蘭、日本、韓國等，則是考量年輕人薪水不高、社會競爭力低的現實條件，大量提供政府與民間合作興建的地上權公共住宅，解決住的需求，而這些國外案例值得台灣取經參考。

許多國家投入公共住宅計畫，但很少國家像新加坡這般投入，讓 83% 的新加坡永久居民住在政府建造的組屋。熟悉新加坡房地產市場的黃鵬䛥表示，新加坡打房的力道比台灣更重，從 2021 年 12 月 15 日起，新加坡居民購買第二房額外加徵的印花稅（ABSD），從 15% 提高至 30％，希望「冷凍」17% 商品房的房市買氣。

「基本上，新加坡政府提供的組屋，是給中產階層居住，政府並不會針對組屋打房。」黃鵬䛥指出，組屋以地上權住宅形式，確保新加坡國民的基本居住權，同時也保留具備土地所有權的商品房，提供國際商務人士與富豪們打造高架私人居所使用，兩者兼顧並無衝突。

建議政府提出配套方案  健全地上權房市發展

張義權直言，台灣的地上權住宅雖然具有無增值稅問題、售價比市價便宜的兩大優點，但是政府為了活化土地資產，全力推動地上權、BOT 案，卻未提出適當的配套方案，再加上政府幾乎沒有教育消費者，認識地上權的風險和危機。

「區分地上權的問題與爭議，不斷出現，像是區分地上權的權利存續期到期後，是否要消滅，還是酌量延長，至今狀況未明。」張義權強調，政府應出面解決地上權權利存續期屆滿後的處置、權利金計算、租金綁定公告地價的不合理等狀況，才能讓地上權住宅市場健康發展。